有这样一个案例：2004年3月，刘先生从某房地产公司购买了一套预售商品房，双方签订了购房合同。约定同年12月底交付住房，刘先生交纳了2万元定金。后因刘先生所在单位要建集体住宅楼，刘先生想把在房地产公司购买的房子退掉。在与房地产公司负责人协商退房事宜时，房地产公司的负责人告诉刘先生，如果退房，2万元的定金不予退还。另外，还需要按照合同的约定让刘先生支付房屋总价值的25%作为违约金。
该房地产公司负责人的说法不正确。根据我国合同法第116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该条款明确规定了定金条款或违约金条款不可并用，当事人只可择其一。因此，房地产公司在收了定金后，就不应该按合同约定再主张违约金；若主张违约金，就应将定金退还或将定金折抵违约金。关于定金的数额限制，法律上有明确的规定，担保法第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。至于违约金的数额，在法律上没有明确的限制性规定，实践中一般由双方当事人自愿协商。但合同法第114条规定：“双方约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；双方约定的违约金过分高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
所以，如果在房地产公司选择适用违约金时，而以房屋价值的25%作为违约金过高的话，刘先生可以诉至人民法院，要求人民法院对合同约定的违约金数额予以减少，他很有可能会胜诉的。
黑龙江博奥律师事务所
主任律师 王凯
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