“新政”后首例毁约案开审

　　新闻背景

　　市民王先生去年在秦淮区某楼盘买了套120多平方米的期房。房子于今年4月底交付后，王先生委托中介公司将这套房子出售，很快找到买家李先生，双方约定以87．5万元成交，并于5月1日通过中介公司签订二手房买卖契约。5月11日，国家7部门发布房产“新政”，规定从6月1日起，个人购买住房不足两年转手交易的，按售房收入全额征收5％的营业税。而

王先生不可能在6月1日前领到房产证和土地证，这就意味着他如果把房子卖给李先生，就得交纳4.3万余元的营业税，王先生于是提出先办两证，两年后再办过户，李先生认为风险太大不同意，协议无法履行。李先生认为，卖方单方面毁约，应该赔偿损失。王先生表示可以赔偿1万元，李先生还是没接受，并向秦淮区法院起诉，要求对方双倍返还定金6万元。南京秦淮法院日前开庭审理此案。在庭审中，被告代理人突然抛出“撒手锏”，提出合同根本是无效的，原告代理人则针锋相对展开了激烈辩论。

　　庭审实录　被告：双方签订的合同是无效合同，签订时该房屋的所有权证和土地证都没有颁发，这一点中介及原、被告双方都是明知的，而且目前两证仍然没有办理完毕。根据相关法律规定，未登记权属的房屋不得转让，所以双方订立的合同是无效合同。根据法律规定，无效合同应该双倍返还定金，双方应各自承担相应的责任。

　　原告：双方订立的协议是双方真实的意思表示，双方在合同中明确约定了在办理权证后再办理手续，也就是说办理过户手续时，实际上被告的权证已经拿到手，因此该房屋的转让行为并没有违反法律规定。该协议是合法有效的。其次，根据合同法的规定，定金合同是一种实践性的合同，原告已经支付了3万元的定金，被告收到3万元定金后不愿意履行合同，所以被告应该按照合同法规定双倍返还定金。

　　据悉，法院将在庭后主持双方调解，择日宣判。

　　各方说法南京白下法院一位法官认为，如果双方在协议中加入补充条款，将过户的时间约定为房子的产权证和土地证办好后，那么这份二手房买卖契约应该是一份效力待定的合同，一旦房子的产权证和土地证办好，合同就自动有了法律效力。

　　有关律师则认为，买卖双方通过中介签订的二手房买卖契约，并不因“期房不能买卖”的国家禁令而无效。因为“禁炒令”只是一项国家政策，不具备强制性，对合同没有约束力，不能成为导致合同无效的要件。虽然合同的效力待定，卖房人单方面毁约仍应承担违约责任，但必须等到合同确实有效力了，才能追究卖房人的违约责任。所以，李先生最终能否讨回双倍定金还是未知数。

　　房市现状记者昨天采访时了解到，从5月中旬以来，因为新政突然出台，在房产交易中，出现不少类似纠纷。据“我爱我家”等一些中介公司透露，5月中旬以后，基本上各家中介都有之前已经签约，受到新政影响，卖方要额外承担营业税的情况出现，而卖房人很少能心平气和地接受多出的几万元营业税。而更多的情况是，不少卖房者主动撤销了登记，有的则在原房价的基础上略微提价才肯出售。有关中介公司介绍说，为了规避“新政”，部分买卖双方私下达成协议，或者通过公证的形式，约定买方扣下部分房款，房产交易两年以后再过户，到时再付清房款。中介认为，这样做对买方来说风险太大，由于不确定因素太多，两年后说不定又有新的政策出台，诸多隐藏的风险可能引发不必要的纠纷，买房者很可能因此得不偿失。王伟　秦研　双江