业主4年不交物管费成被告

　　通讯员　玄民　金陵晚报记者　毛蕾【金陵晚报报道】觉得物业不尽责，业主4年拒交物管费，结果被物业公司告上法庭。昨天下午，南京玄武法院开庭审理了这起“管家”告“东家”的特殊纠纷。如何证明物业公司未尽管理责任，成为双方庭辩交锋的焦点。

　　物业　“东家4年未交费”

　　这桩“管家”与“东家”间的矛盾发生在南京玄武区同仁新寓小区。据负责小区物业管理的南京创盛物业管理有限公司诉称，住在小区3幢21楼某室的业主吴瑞麟早在2001年1月与自己签订了“住宅区物业管理服务公约”，但自2001年7月起开始无故拒付物业管理费、电梯月票费和水电分摊费，至今整整4年，欠交费用共计1568．90元，滞纳金合计247元。

　　业主　“管家工作不尽责”

　　吴瑞麟辩称，自己入住时与创盛公司签订物业管理服务合同，是因为“如不签订此合同就拿不到住房钥匙”，并不是自己的真实意思表示。况且4年来，创盛公司管理的同仁新寓小区内，垃圾桶不加盖、楼内充满异味；小区只开一个大门，另外两个消防通道被堵；小区总共只有3个保安，人员、车辆出入混乱，曾发生盗窃事件；电梯经常发生故障，而且是由保安维修，不是专业维修人员维修；小区内公共通道被私人开设商店……吴瑞麟认为，创盛公司没有完全履行物价部门收费批文中明确的物业管理服务职责，因此要求创盛公司向业主委员会确认的物业管理公司交纳费用，并在该公司完成物价部门规定的服务内容的情况下再交费用。

　　证据　电视新闻录像

　　根据吴瑞麟的申请，法院调取了江苏电视台在同仁新寓小区内的新闻采访录像。录像中由小区其他业主向记者口述的事实包括电梯时常发生故障、顶楼业主家中被盗，录像画面还反映了小区一处大门未开启及垃圾桶未加盖的情形。但在电视上露面的业主未能到庭作证。创盛公司质证认为，这段录像并不能证实自己未尽物业管理职责。吴瑞麟又拿出一份春节期间由3名保安员轮流值班的值班表复印件，以证明创盛公司在小区只配备了3名保安。但创盛公司质证认为，这只能说明春节期间的值班人员，不能说明小区总共只有3个保安。

　　法院　业主应当付费

　　法院审理后认为，吴瑞麟拒交物业管理费用的抗辩理由主要是认为创盛公司在小区配备的保安人员少、发生过盗窃事件、垃圾桶未加盖、电梯故障、小区只开一个进出通道，公共部位被占用等方面。但他举证的春节保安值班表仅为复印件，无法核实真实性，再者有关物业管理的法规规章及政府文件当中亦未规定保安人员配备的数量标准，故不能据此认定创盛未尽保安义务。电视台的新闻采访录像，部分业主陈述的物业管理服务的不完善之处，没有其他证据佐证。做此陈述的业主亦未到庭作证，故法院对其所述情况不予认定。吴瑞麟不能据此拒交物业管理费。吴瑞麟辩称同仁新寓小区仅启用小区一处大门，另两处进出通道均未启用，以及垃圾桶不加盖，影响环境卫生，但在有关物业管理的法规规章以及政府有关主管部门的文件中没有对于物业管理区域应当开启几个进出通道以及垃圾桶是否加盖的规定，故不能就此情况认定创盛公司未尽合同义务。据此，法院认定吴瑞麟应当按照物价部门规定的标准交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金。故一审判决：吴瑞麟应向创盛公司交纳自2001年7月17日至2004年6月30日的物业管理费846．86元及逾期付款滞纳金247元。(编辑　五木)