买房不登记难成真主人

　　一房多卖”纠纷话题火热，律师根据物权法草案解答

　　本报物权法草案解读系列报道刊发以来，引起读者热烈关注，纷纷来电咨询。近来，有关房屋买卖中的问题比较集中，例如“一房多卖”引发的纠纷等。对此，辽宁鼎泰律师事务所杨功涵律师进行了解答，他介绍，如果你买了一套商品房，交钱后却没到房地产交易登记机构进行登记，那你可得小心了———除非你前去登记，否则你就不是这套房子的真正主

人。

　　买完房子赶快登记

　　家住沈河区的王女士多年前花十万元买下一套商品房，入住近5年后的一天，一位手持该房房产证的陌生人上门要求她腾出房屋。原来，开发商在给王女士办房产证时，将所有商品房的产权都登记在自己名下，售房时签的只是预售合约，然后以种种借口拒绝办理过户手续。后来，开发商又“一房二卖”，把这套已售出的房子卖给了别人，并办理了登记手续。

　　杨律师解答：根据物权法草案的有关条款，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。未经登记的不动产，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。

　　因此，王女士难以讨回房子的所有权。法律，只承认记载于不动产登记簿的人才是该不动产的真正主人。

　　“一房多卖”怎么解决

　　“去年，我在铁西区购买一处房屋，并交了部分定金，但房主又私自把房子卖给了另外一个人，并办理了不动产的变更手续，那我交的定金就白交了吗？

　　律师解答：产权的变更登记与房屋的买卖合同并不冲突。物权法草案第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同签订时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　因此，买卖双方在出让房屋或交纳定金时，必须要立书面合同。在发生纠纷时有书面证据作为法律依据，一旦协商不成还可以通过法律解决问题。

　　业主代表大会有权换物业

　　铁西区某小区的张先生告诉记者，房子刚入住不久，可物业公司并没有履行过应尽的责任。

　　律师解答：草案的15条对业主的权利进行详细规定，为业主维权提供了很强的指导作用。其中，对小区业委会能否代表业主打官司这一外界争议很大的焦点，草案并没有给出答案，而是规定，业主大会代表业主行使诉权。

　　杨律师介绍，草案规定，物业如果对小区疏于管理，业主可通过物业服务合同对此加以约束，或根据物业管理条例，要求对方履行责任或更换物业。

　　时代商报记者秦巍