购房"阴阳合同"纠纷多 律师提醒房屋转让须谨慎

　　2004年，陈某与某房地产公司签订了商品房预售合同，以100万元的价格购买了该公司开发的一套房屋，随后陈某准备将该房子转让给别人。

　　2005年2月，孙某通过中介找到陈某，表示愿意购买该房屋。经双方协商，陈某同意以120万元的价格将其对上述商品房预售合同的权益转让给陈某。但在签约时，陈某提出，为逃避一部分国家税收，希望做两份房地产转卖合同，一份是虚假的房屋价格，在向有关部门

进行登记和缴税时使用，另一份是真实的房屋价格，用以确认双方商定的交易价格。

　　于是双方在同一天签订了两份合同：一份是《商品房预售合同权益转让书》，写明陈某转让预售房屋权益的价格是99．8万；另一份是《房地产买卖合同》，确认价格为120万元，并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更，而不作他用。

　　随后，孙某向陈某支付了99．8万元，陈某即配合孙某取得了该期房的所有权益。但在陈某要求孙某支付剩余的20．2万元时，孙某却推三阻四，最后干脆明确表示拒绝。最后陈某向法院提起诉讼，法院判决孙某支付了剩余的20．2万元。

　　律师点评

　　现在一些房屋买卖中，买家为了避税，有时会要求卖家签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋（期房）的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。

　　（一）“阳合同”没有法律效力

　　“阳合同”即在房屋买卖关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同，虽然符合合同成立的形式要件，但是，这一份合同是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益，违反了税收法律法规，因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。

　　（二）实际履行的“阴合同”留下隐患

　　这里的阴合同即双方私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？但普遍认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效。基于此，这个阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。

　　虽然阳合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

　　其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非，结果只能是搬起石头砸自己的脚。

　　律师提醒

　　在房屋转让过程中，应尽量避免签订“阴阳合同”，否则容易引起纠纷。（来源：南京日报）