一房两卖的协议被定同样有效

　　实习生　陈敏洋　金陵晚报记者　眭军杰【金陵晚报报道】花巨资购买了一处商品房后，黄天节欣喜地看到房子持续升值。可是他在等待房子的过程中，却意外得知，房子竟然被开发商卖掉了。黄天节无奈向法院提起诉讼。

　　房子升值

　　据介绍，5年前，黄天节与某房地产开发商签订了商品房《买卖契约》一份，购买该公司某楼盘商品房一套和附属花园，总价达85万元。随后，黄天节向该开发商支付了首期房款30余万元。双方还约定剩余房款办理银行按揭，开发商应于第二年5月31日交付房屋。双方还约定，《买卖契约》到房地产管理所办理登记手续后才生效。随后，房价呈现不断上涨趋势。黄天节喜上眉梢。不料，同年7月10日，开发商又以100万元的价格将该房卖给了张古。张古按约交付了首期购房款，余款也按约办理了银行按揭手续，合同也在房地产管理所办理了登记备案手续。

　　两份合同都有效

　　到去年6月，黄天节震惊地从开发商口里得知了这个事实。黄天节愤而将开发商告上了法庭。一审法院认为，黄天节虽然未办理登记备案手续，但他已履行了交付首期房款给开发商的主要义务，所以签订的合同有效，双方应当依约继续履行合同约定的权利义务；开发商对黄天节和张古隐瞒事实，再次出售该房屋，具有欺诈性。据此，法院判决开发商与张古签订的售房合同无效，而应将该房屋和花园交付给黄天节。该公司与张古均不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。张古诉称：“我在签合同的时候又不知道这房子已经被出售了，开发商签合同的时候又没告诉我，我也是受害者，怎么能判定我的购房合同无效？如果合同无效，我的权益该怎么维护？”日前，南京中院审理后认为，黄天节已履行了合同的主要义务，其所签订的合同应当受到法律的保护；而张古在签订合同时并不知晓该房屋已出售给了黄天节，现在他要继续履行合同是合法的，所以张古和开发商签订的合同也是有效的。

　　先买房者得房

　　在两份合同均有效的前提下，法院结合本案的相关事实作出进一步认定：黄天节与开发商的合同成立在先，且黄天节已履行了与合同相对应的主要义务。张古与开发商的合同虽已办理了登记备案手续，但物权的归属并未发生实质性的变化，该登记备案不能对抗已合法成立在先的债权。因此，黄天节的合同应该受到法律保护，而张古与开发商的合同不能履行而产生的法律责任不在本案审理范围。

　　律师分析

　　购房者如何约束开发商

　　江苏当代国安律师事务所栾云根和杨继军律师：这个案例告诉买房者一个道理——选择房子的时候，别只考虑户型、价格和地段等等因素，而忘记考虑开发商这个非常重要的因素，购房者应当关注媒体的报道，远离那些被频频曝光的开发商。在实际购房签订合同时，应将违约责任写得非常清晰明确，利于购房者维权。违约金的额度应至少不低于首付款的两倍。如果开发商拒绝这样的条款，购房者应该坚决拒绝签订合同。这种情况下，开发商也应退还定金。(编辑　田木)