承租权取得有法定条件

　　近一段时间以来，在本市河东区人民法院所审理的案件中，有关公产房承租人去世后，因房屋继续承租问题所引起的相关继承人之间的纠纷日益升温。据介绍，由于许多公产房可以通过转租获利，且在被拆迁时，根据有关政策，住宅公产房承租人还可以获得90%的拆迁安置补偿费，这些原因使得承租权往往被视为具有相当的财产价值，从而引起纠纷。

　　叔侄争承租权

　　原告李硕诉称，坐落于本市河东区津塘路的一套公产偏单的原承租人温某系其祖母，自1987年他出生后即随父母与温某共同在该房内生活。2004年6月28日，温某死亡，当时户籍在该房内的只有他和他父母。故温某死亡后，他应当成为合法的继续承租人，但叔叔李强对此百般阻挠，致此事未果，故起诉要求确认该房由他继续承租使用。

　　李强在庭审中辩称，原告李硕另有住房，1997年其父出国后才搬到讼争之房内居住，且李硕及其母在温某生前没有尽到赡养之责，而他的儿子李琼在温某生前一直随其居住生活，应享有继续承租权。故不同意李硕主张。

　　法院经审理认为，李硕自1987年出生即在讼争之房内与原承租人温某共同生活至今，且其户籍亦在该房内，符合继续承租该房的法定条件。而李强的居住历史情况以及户籍归属情况均不符合继续承租该房的法定条件，故应由李硕继续承租使用该房。据此，法院判决讼争之房由李硕继续承租。

　　继母女打官司

　　这起纠纷的争议双方分别为已去世的原承租人的女儿和妻子，两人为继母女关系。原承租人生前虽与其妻共同居住在诉争的公产房中，但其妻子的户籍并不在该房内；其女儿和儿子的户口虽然在诉争公产房内，但近十年来已不在其中居住。

　　原承租人生前曾以遗嘱的形式指定由其女儿取得承租权。法院经审理认为，原承租人之女的户籍虽仍在诉争之房内，但其早已搬出另住，且依照规定，子女当在原承租人配偶之后为该房承租权法定第二顺序申请人。据此，法院认定原承租人的遗嘱无法律效力，依法确认原承租人妻子为讼争之房承租权的第一顺序申请人。

　　法律关系详解

　　针对日渐增多的承租权变更纠纷，河东法院民二庭高群法官分析指出，首先，依据法律规定承租人是可以变更的。我国《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

　　其次，从有权继续承租人的范围来看，法律与行政规章、地方政府规章之间的规定并不完全一致。《合同法》对继承承租人范围规定得比较宽泛，而建设部的《城市房屋租赁管理办法》则规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”《天津市公有住房变更承租人管理办法》对于公有住房的承租人变更条件，有更明确的规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员（成年人，以下家庭成员均指18周岁以上的成年人）可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。”同时该条还规定，公有住房使用权过户只能由一人承租，同一顺序有两人以上（含两人）的，家庭成员之间不能达成一致意见时，可以向人民法院提起诉讼。从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。

　　再次，根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》的规定，只有通过置换取得公有住房使用权的承租人，才可以通过公证遗嘱的形式指定一名家庭成员在其死亡后继续承租。如果被指定的承租人未与原承租人同户籍共同生活，且与原承租人同户籍共同生活的家庭成员无其他住房的，被指定的承租人应当允许该家庭成员继续居住。

　　高法官提示说，如果公有住房现承租人希望将继续承租权作为一项财产权益加以处置，应充分考虑上述法律规定，以避免纠纷的发生。 孙启明任璐