二手房中途“改嫁”惹纠纷

　　□金陵晚报记者梁建恕实习生王劲文

　　【金陵晚报报道】 买卖双方就一套二手房签订了买卖合同，买方也交纳了订金，不想卖方却中途将房屋卖给第三人，买方就违约赔偿问题诉诸法院。让人惊讶的是，法院虽然认为卖方有过错，但在赔偿金额上却没有支持原告。

　　陈名2003年5月看到一则二手房广告，便联系了卖方张文。双方以55万元房价签订了买卖协议，并约定了订金交付、房款支付，以及房产变更手续办理和违约责任等。

　　协议签订后，陈名即支付了订金，并催促张文按照协议办理房产过户手续，但张文一直不予办理。

　　2004年7月，陈名意外得知张文已于2003年底将房子卖给了别人，并且已经办理了所有权和土地使用权过户登记手续。陈名立即与张文交涉，要求返还订金，赔偿损失。

　　张文不同意赔偿损失，只同意返还订金。

　　陈名遂于2004年8月起诉到法院，认为张文违反协议约定，将房产卖给他人，致使其购买该房产的目的落空，造成了自己的损失，要求张文在返还订金的基础上，赔偿其经济损失16万元。

　　在陈述自己的索赔理由时，陈名表示，一方面，如果买卖成交，因为房价上涨，原告将房产上市交易，可以获得不低于16万元的收益。

　　另一方面，因为被告没有按协议约定将房产卖给原告，原告现在若想实现购买相同区位、相同品质房产的目的，就需要多付出不少于16万元。

　　被告则辩称该房产办理了抵押贷款，双方有原告先借钱给他解除抵押、后办理过户的口头约定，因为原告没有借钱给他，所以不能过户。

　　但被告没能提供与此相应的证据。应原告的申请，法院委托房产评估公司评估争议房产现值为73．2万元，已经比当时协议约定房款上涨了18万余元。

　　法院审理认为，原告与被告签订的协议未生效，对此被告负有过错，依法应赔偿原告损失，但损失计算应确定合理的定位，原告要求赔偿16万元的诉讼请求过高，“根据争议房屋地区市场涨幅水平”，法院作出了被告返还原告订金、赔偿2万元的一审判决。据了解，原告认为一审判决不公，已上诉至市中级人民法院。（文中当事人均为化名）

　　■律师观点

　　南京东南律师事务所曹孚兵律师

　　就该案事实，原告与被告签订的协议已经合法成立，被告违反合法成立并生效的协议，应当承担返还原告财产、赔偿原告损失的违约责任。

　　同时，因为原告直到2004年7月份才知道被告已经将房屋卖给第三人，被告也没有提供证据证明原告在这之前就知道或者应当知道房屋卖给第三人，因此原告的损失计算应当按照起诉时房屋的评估价值来计算和确定。

　　(编辑云翔)