谨防房屋预售合同设陷阱

　　如今买新房都要先签一份“商品房认购书”，消费者要提防“预售协议”中可能藏有的玄机。

　　协议条款有“机关”

　　消费者卢先生2003年底与哈尔滨市动力区一家开发公司签署了“预售协议”，双方

约定房屋的预测建筑面积为79.99平方米，单价为每平方米3200元。但是，开发商在协议中加了这样几个条款：“房屋的建筑面积以房管部门测量机构实测面积为准，实际售价将在《商品房预售合同》中予以确定；甲(指开发商)、乙(指购房者)双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费；乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”

　　总是消费者吃亏

　　这样一份“预售协议”在普通人眼里是看不出有什么问题的，尤其售楼小姐会强调预售合同是全市统一的，没有问题。黑龙江博奥律师事务所王凯主任律师分析这张协议，由于没有对房屋建筑面积的说明，因此，购房人很容易理解为房屋的实际售价是由于面积变动、根据单价进行总价的调整。但是，一旦房屋市场价格行情发生变动，开发商就会根据这一条款直接要求购房人承担更高的房价。他认为，这一系列约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，从而使双方已经约定的“单价每平方米3200元”在事实上落空，并且给了开发商单方面提高房屋单价的权利。

　　其中的奥秘就在于，等到双方签订商品房预售合同时，如果开发商跟着整个楼市水涨船高、大肆加价，消费者通常会难以承受、放弃购买，但这样一来，消费者表面上能够得到开发商退还的预定金，但同时却要根据“霸王条款”莫名其妙地支付一大笔与预定金数额相当的“手续费”；如果整个房价大幅下跌，开发商仍然可以要求消费者按照每平方米3200元的价格交易，消费者一旦拒绝就算违约，已经付出的预定金也白白地打了水漂。

　　属不平等条款

　　消协的工作人员介绍，通过设置这样的不平等条款，开发商就能够确保房屋始终按照自己所制定的价格进行交易，如果消费者拒绝购买，就会陷入承担违约责任的被动地位。明明是开发商违反了合同中双方关于单价的明确约定，导致预定协议所约定的签订房产预售合同的目的不能实现，结果却要消费者来承担违约的后果，这对消费者来说是非常不公平、不合理的。根据《中华人民共和国合同法》第40条之规定：“提供格式条款一方，免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”