业主大会“难产”三方“设槛”？ 主管部门有说法

　　新桂网-南国早报见习记者刘治理

　　１１月２９日本报第６版刊登《拿走投票箱三天后唱票》后，引起各方的讨论。一业主深有感触地说：“成立业主大会咋就这么难？”在采访过程中，业主方认为行政主管部门、开发商、物业公司故意设槛；行政主管部门认为，目前有关方面的法律不健全，没有办法进行有效监管；律师则认为，法规中虽然规定房地产行政主管部门只起指导作用，但在实

际操作过程中，其行政主导作用比较突出。

　　业主：三方都在“设槛”

　　１１月２９日晚，记者来到南宁市青山路秀山花园。业主陈先生告诉记者，从２００３年到现在，他们小区已经是第四次提出要成立小区业主大会了。前三次都无声无息地“流产”了。上周他们第四次要求成立业主大会，并成立了筹备组，可是房产局方面的工作人员要求业主亲自投票，并带上身份证和房产证的复印件，选票上还要业主签名，而没有交物业管理费的业主则不能成为业主大会执行机构——业主委员会的候选人。

　　陈先生认为，如果这样一规定，成立业主大会必定成为空谈。因为秀山花园近一半业主都是平果铝业职工，都是在平果上班。“我们提议派代表拿票箱去平果投票，房产局的工作人员说一定要回来投票。”陈先生说，小区还有不少业主是做生意的，经常都不在家，这样，成立业主大会的投票率就低于主管部门的要求。

　　该小区业主包先生说，开发商和物业公司肯定不希望他们成立业主大会。因为当初买房时，开发商承诺的小区周围要安装红外线防盗网，现在已近５年了，却连一般围墙都没有。当初承诺的会所、小区学校等公共设施也一直没有兑现，开发商是害怕有了业主大会，业主们会找他们“算账”。

　　包先生还认为，物业公司也不愿看到业主大会成立，因为如果物业公司管理小区，业主即使对其收费、服务方面有不满，也因缺少监督而不了了之。一旦成立业主大会，按照《物业管理条例》的规定，业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。

　　“所以这两方就想办法给业主大会的成立设障，按规定成立业主大会筹备组，应该有两名开发商方的人员参加，我们邀请了，但他们拒绝参加。物业公司也拒绝提供业主的名单和联系方式。”住在南宁市江南区某小区的李先生说，投票权是根据所拥有的建筑面积决定的，他所在小区的开发商及其亲属拥有相当一部分建筑面积，可是他们就是不参加投票。他认为开发商不投票，是为了拖过保质期。原来，交房没多久，他们小区的一些房子就出现漏水、裂缝现象，由于业主势单力薄，没有一个自己的维权组织，开发商常常是睁一只眼闭一只眼，业主们因此很无奈。

　　物业公司 “我们没有设槛”

　　１２月１日，秀山花园物业管理公司工作人员杨先生告诉记者，其实在业主大会筹备过程中，物业公司并没有像业主们说的设置门槛，他们也很希望业主大会尽早成立，因为现在该小区有十几户业主长期不交物业管理费，如果有了业主大会的话，通过业主大会，就很容易做这些欠费户的工作。

　　当记者提到业主大会可以自由选择物业公司，杨先生说，这同样是好事，因为通过竞争可以提高服务水平。他们没有必要给业主大会的成立“设槛”。

　　主管部门

　　“符合程序”不是“为难”

　　１１月３０日，记者针对此事采访了南宁市房产局物业管理处物业管理科黄科长，他说业主大会的成立必须接受主管方的监督，如果不纳入其管理范畴，就不受法律保护，而业主想依此维权，也势必成为空谈。因此作为主管部门，他们也不愿意为难小区，但成立业主大会一定是要符合程序。

　　据该科初步统计，目前南宁市共有４００多个小区，只有１３０个成立了业主委员会。为什么业主委员会很难成立，黄科长分析了３点原因：第一，计划经济体制下，小区都由其单位统一管理，现在商品房小区的业主来自五湖四海，比较松散，要大家一起开会很难，要统一大家的意见更是难上加难。一些人对新小区管理的认识也有些差距，在理念、意识等方面的进步还需一个过程。第二，有关方面的法律不健全，在处理有关问题时，造成无法可依。

　　如《物业管理条例》规定，业主大会在房地产行政主管部门的指导下成立，但并没有具体说怎么指导。第三，房地产开发商在建设时的一些遗留问题，物业公司管理过程中的漏洞，催化了成立业主大会的必要性，但由于业主大会成立的针对性很明显，造成这两个部门不配合这项工作。

　　律师

　　“指导”不应成“主导”

　　广西某律师事务所冯明华律师分析说，法规中房地产行政主管部门对业主大会的指导作用，在实际的操作过程中，却变成了行政主导。

　　如果小区业主不按主管部门的要求行事，就不予备案，业主大会即使成立，也因为不具备合法性而无法维权。因为没有明确的法律规定，业主大会的成立更多地要依靠行政主管部门“指导”，而不是依照业主们的意愿。

　　针对房产局的工作人员对秀山花园业主的投票要求，冯律师认为，要求身份证和房产证复印件，是为了核实业主身份，这是合理的。但要在票上签名和不交物业管理费就不能成为业主委员会的候选人，这在法律上没有规定，是不合理的。不交物业管理费，这是业主和物业公司的具体纠纷，不影响其业主身份的合法性。

　　“但只要业主们比较团结，筹备组的工作做得更到位一点，成立业主大会不是太难的问题。”冯律师说，据他所知，一些小区之所以难以成立业主大会，最主要的原因是，筹备组的成员大多是临时组织起来的，他们中的一些人缺乏相关的专业知识，同时小区里一些业主参与的积极性也不高。

　　编辑：韦怡 作者：刘治理