转租人该不该退租金？

　　本报讯 在与房屋出租人签订了一年的租赁合同后，使用还不到半年，承租人便接到了腾房通知。原来出租方并非该房的所有人，而是承租房屋后进行转租者，因其拖欠房租，故被诉请腾房。为维护自己的合法权益，房屋的现承租人一纸诉状将转租人告上法庭，要求法院撤销双方的房屋租赁协议书，并责令被告退还其已交纳的6个月租金、房屋改造及装修费等。两审之后，法院最终判令被告返还原告1个月的租金。

　　原告武某诉称，去年9月1日，他与施某签订了房屋租赁协议书，承租了坐落于本市塘沽区的四间平房，双方约定房屋租金为每月1200元，租赁期限为1年。他当时交付了半年的租金7200元。但是，今年1月18日，他突然接到腾房通知。经了解才知道，他所承租的房屋属塘沽区一家公司所有，并非施某所有。而在租房期间，经施某同意，他还对新租房屋进行了改造，花费3260元。武某认为，施某明知该房屋属上述公司所有，自己无权对外出租，却故意隐瞒事实，给他造成经济损失，为此，诉请法院依法撤销他与施某签订的房屋租赁协议书，并责令施某退还其房屋租金7200元、房屋改造及装修费3260元。

　　法庭上，被告施某辩称，在与武某签订租赁协议后，武某将该房私自转租给他人，从中牟利，房内装修都是由他人出资的，武某索要装修费是不当得利，且武某在搬走时所有的水电费都没结清。因此，施某表示不同意武某诉求，但同意终止协议。

　　经开庭审理及核实证据，法院查明，原被告于去年9月1日就诉争房屋签订了租赁协议后，双方都如期履约。武某使用房屋一段时间后又将该房屋转租给案外人刘某，此间，该房屋进行了装修。今年1月，刘某搬出该房屋，至今未再使用。原告武某未能提供证据证实他已与施某办理了交接手续。此外，法院另查明，诉争房屋的所有权人为塘沽区一家公司，其对施某转租诉争房屋之行为予以认可。

　　原审法院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，已交付的房租属正常的履约行为，且原告已实际使用房屋，故原告诉求无事实和法律依据，据此一审判决驳回原告诉讼请求。

　　宣判后，原告武某不服，提起上诉。市二中院审理后另查明，因施某未按时向该房所有人塘沽区某公司交付租金，现诉争房屋已由该公司另租给案外人使用。二中院认为，武某与施某签订的房屋租赁协议系双方真实的意思表示，虽然施某非诉争房屋的产权人，但其提供了产权人出具的证明，证明产权人某公司认可其转租行为，故原审法院认定武某与施某签订的租赁协议合法有效，是正确的。关于武某要求返还租金的问题，《合同法》规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案由于施某拖欠诉争房屋产权人塘沽某公司的房租，致使该公司收回了诉争房，而武某与施某的合同尚未到期，故武某有权要求施某减免租金。考虑武某实际使用了诉争房屋5个月，故施某应以返还武某1个月的租金为宜。据此，二中院作出如上判决。 （孙启明 刘军）