物业管理办法掀开“头盖”明年２月份施行，物管尴尬现状有望改观

　　物业管理涉及千家万户，长期以来，由于政策法规的不完善或难以操作，物业管理常常处于让业主、物业公司以及政府管理部门都深感头痛的种种矛盾之中。近日，无锡市政府常务会议讨论通过了《无锡市物业管理办法（草案）》（以下称《办法》），对人们普遍关心的问题作出了明确规定。《办法》拟定２００６年２月１日起施行。

　　车库到底能不能卖，一直是争论的话题。《办法》规定，建设单位能够证明其享有

所有权的停车场所方可出租、出售。物业管理区域内的机动车停车场（库），应当供本物业管理区域内的业主和使用人使用，不得向物业管理区域外的单位和个人转让。利用物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，应当经业主大会同意。有人看管的，按物价部门的停车收费标准收费，无人看管的，由业主大会确定。

　　小区里哪些设施属于全体业主，这也是物业纠纷中的一个焦点。《办法》明确，物业建设单位申请房屋预（销）售许可证时，应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。

　　物业建设单位与房屋购买人签订房屋销售合同时，应当将前期物业管理服务合同、业主临时公约和房屋购买人应当享有的物业管理用房以及物业共用部位、共用设施设备数量质量情况，作为房屋销售合同的附件，在交付房屋时，一并交付查验。前期物业管理企业负责查验，如达不到要求不得接管。

　　《办法》首次明确了街道和社居委在物业管理中的职能，规定街道办事处（镇人民政府）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。街道作为社区建设的主管部门，要把物业管理纳入其管理范畴。实行物业管理的区域，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。

　　住宅投资的增多、开发项目的分批交付，使得相当多的物业难以达到国家规定的交付５０％的标准，因此，业主虽然入住几年，有些小区却一直没有成立业主委员会。针对这种情况，《办法》规定，房屋出售并交付使用的建筑面积，达到物业管理区域总建筑面积５０％以上，或已交付使用的物业建筑面积达到３０％且使用超过一年的，就应当成立业主大会。

　　同时规定，首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主分摊。

　　小区的一期、二期是否同属一个物业管理，中心绿地、车库等公共设施是否可以相互利用，大型社区里的道路是市政设施还是小区配套？《办法》规定，物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应向所在地的物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求，物业管理行政主管部门应当按照物业的相对独立封闭、共用设施等相关情况，划定物业管理区域。（戴琳黄丹丹）