小区广告收益该归谁？

　　本报记者 周 围

　　日前，哈尔滨市道里区一住宅小区的业主宋先生向记者反映，他们小区的电梯里贴满了广告。对此，物业公司并未征求业主的意见，私自做主将电梯出租给了广告公司。宋先生认为，电梯里张贴广告，给业主的视觉构成了一定的污染。而业主所交物管费中含有电梯费，那么，电梯的使用权应该归业主所有，广告公司为了发布广告交给物业公司的管理费应

当归小区的业主所有。

　　带着宋先生的疑问，记者展开了调查。据了解，目前在哈市的中高档小区内，近80％的小区里都设有户外广告。这些户外广告通常设在人流量比较大的区域，如电梯间、楼道里、楼顶上、小区大门外，广告内容涉及各类行业。谁有权力让商家在小区竖起一块块广告牌？这些广告的收益究竟归谁所有？物业公司以“弥补小区物业管理收费的不足”为借口私自设立广告牌违法吗？这些是包括宋先生在内的许多业主的疑问。

　　业主对广告收益“不清楚”

　　记者发现，目前哈市有不少小区存在大量的广告牌，这些广告给业主们带来强烈“视觉冲击”的同时，也“骚扰”着业主的正常生活。在采访时，居民纷纷表示对于小区的广告收入不是很了解，对小区广告收益权归属也不知情。

　　“广告进小区利少弊多。”道里区某小区的王小姐表示，小区里有些广告不管业主愿不愿意都得被迫接受，构成视觉污染；甚至于什么“祖传秘方治梅毒”、“招公关小姐”、“廉价通厕”之类的广告也会在某些角落里泛滥。

　　据了解，目前哈市开发商或物业公司在小区设置广告时往往事先不通知业主，即使有的小区开发商在售楼时约定了小区广告委托，也只是附在合同里，当作补充条款，很少去征求业主意见。

　　收入进了“小金库”

　　记者在一些小区采访，部分物业公司的负责人透露了小区广告收入的内幕：电梯广告竟是物业的主要收入之一，这部分收入一部分本来属于业主，应该用于小区建设，却被物业公司列入了自身利润之中。

　　在一些高档小区的电梯里，记者看到各类产品广告，多数小区居民对此熟视无睹。据调查，这些广告费用是物业公司目前主要的额外收入，其中，小区内的灯箱广告、高层电梯内的广告每年都带来稳定的收入。南岗区一家物业管理公司的负责人在接受记者采访时说，哈市大多数物业管理公司是亏本经营，小区广告收入是一种补贴。他表示，这部分收入虽然由物业公司管理，但应该把支出明细向所有业主公示。

　　事实上，很多业主对于这些费用并不敏感。据哈尔滨市一家小区物业公司的主管王先生透露，即便物业管理公司每年公布自己的财务状况，也很少把这方面的收入情况告知业主。“我们小区一般每块广告牌的月租金100元左右，小区有4部电梯每年能带来约3万元的广告费收入。另外，如果有一些额外支出也不能对外公开，广告收入就进了物业的小金库。”

　　法律上存在空白

　　就小区内广告收入的归属问题，记者采访了哈尔滨市一家律师事务所的林玉有律师。林表示，目前国家颁布的新广告法并无明确说法，法律对小区广告还没有统一标准，居住小区户外广告收益究竟归谁一般要看产权。如果产权明晰，收益权自然不容置疑。如果在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑外墙墙体上涂刷广告语，这就属于对公共建筑的使用。如果是公共建筑产生的收益，就应当属于全体共有人所有，或依据委托合同行事。

　　林律师说：“无论是根据产权还是合同约定来判定收益权属，在具体操作上都会遇到很多难以约定的细节问题。如果小区设置夜间不断闪烁的霓虹灯广告，将对业主的日常生活造成不同程度的影响。类似这样的具体细节，物业公司与业主在签订广告委托合同时通常很难考虑到。”

　　林律师称，小区户外广告收益究竟归谁，除了产权归属之外，业界比较统一的说法是看合同约定，但哈市有四分之三的居住小区没有业主委员会，合同主体的缺失使业主的潜在权利受损，也令居住小区广告收益归属问题至今没有明确说法。

　　可以尝试“委托经营”

　　有业内人士认为：小区的公共设施在不给业主带来过多干扰的情况下，可以适当“委托经营”做点广告，赚点钱。一方面可以增加小区物管的收入；另一方面，又可丰富社区文化生活。但是，物业公司在给小区公共设施带入广告前，应当和业主委员会商量，取得共识，该装什么样的广告，装在什么地方合适，广告收入多少，如何开支，必须获得业主委员会的认同。在一定的期间内，还要将广告收支状况公布一次，经业主审核，不使广告收入落入个人的腰包。如果广告费收入很多，一半用作减少业主的管理费，一半积存下来，作为公共设施维修基金，倒也不失为好办法。

　　有关专家则指出，《哈尔滨市物业服务收费政府指导价及管理办法》有相关规定，但还不够细化，对于不少问题的管理还存在空白点，比如由于业主委员会缺位，小区单个业主对公共部位的使用、收益就无话语权。至于对收入和支出的监督，在核查的主体都不存在之前，讨论收入和支出透明根本不可操作，只能期待更详尽的法规出台。据悉，全国人大常委会制定的《物权法(草案)》已进入二审阶段，有望于明年3月审议通过。《物权法》出台后，物业管理的法律依据将全部明晰，在这个基础上，小区广告收益的问题或许才可以从根本上得以化解。