2005年房产纠纷六大热点，律师为你支招

　　2005年，本报律师团在为读者解答咨询及维权事件中，房产纠纷案件有上升趋势。编者将一年来有关房产纠纷案例作一统计，同时邀请房产专业律师付春华律师给予支招。

　　一.逾期办证

　　按照合同，房子交付使用后90天内，开发商应将产权证交到业主手中。但很多开发

商会拖延，当买受人要求开发商依照合同支付违约金时，开发商则以各种理由推诿。

　　律师支招：对于延期办证，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买卖人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有规定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。若是不能办证，买受人在期限届满后超过一年仍不能取得时，可主张退房并请求赔偿损失。

　　二.物管公司滥收费

　　目前，很多物业管理公司是开发商成立的，有的只收费不管理。例如，张女士2000年买了套住宅，自2004年开始小区内的自来水管道开始漏水，水费高达每吨7元。

　　律师支招：业主有权要求物业公司按期公布物业管理费的收支情况，查看物业公司的资质及收费许可证，并且全体业主有权解聘不称职的物管公司，公开选聘新的“管家”，这是法规赋予业主的神圣权利。

　　三.延期交房

　　吴先生是2003年签下购房合同的，约定2004年10月交房。到了2004年9月，开发商通知吴先生，因为是精装修商品房，加上装修设计的调整，要推迟两个月交房。可到了11月底，吴先生见不到交房通知，去房产公司咨询时被告知还要等几个月。

　　律师支招：房产商应该承担合同约定延期交房违约责任或赔偿责任，即使是买受人同意延期2个月，但并没有同意免除房产商违约应该承担的责任。关于延期交房的赔偿问题，买卖合同双方有约定的按约定，没有约定的司法解释明确为：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　四.面积增减太随意

　　本报去年收到好多关于公摊面积增加的投诉案例。大多是交房时，实测面积与约定面积不一致。通常差出来的面积，多为加大的公摊面积。

　　律师支招：现在开发商一般约定“据实结算”，连3%的便宜你都别想占。当遇此问题时，购房人要查看是否符合双方合同中约定的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，以确定开发商是否违约，同时为防止该陷阱的出现，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在合同附件“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中详细约定公摊的具体部位、面积大小，以及套内建筑面积和分摊面积等。

　　五.擅改规划或设计

　　开发商擅自更改规划的情况也时有发生。但效果图不等于规划图，而且也不具备法律效力。更有甚者，将小区内规划的绿地等建为营业用房，还有的将规划设计为6层的楼房改为7层。

　　律师支招：购房人有权要求开发商出示经政府批准的项目规划图，并且查看楼盘的5证是否齐备，不可草率购房。对于通过设计变更侵害买受人权益的，购房者完全可以退房并要求房产商赔偿由此引起的一切损失(包括房价涨价部分的差价)。

　　六.虚假宣传

　　广告是吸引购房者眼球的一个重要手段，但许多广告往往会在不起眼的角落里用小得不能再小的字号写上“本广告不作为交房依据”的字样。

　　律师支招：被售楼广告忽悠过的买房人，恐怕不在少数。为避免被广告忽悠，可以要求将广告内容写进合同或补充协议。

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