房屋验收合格后出现质量问题开发商是否免责

　　2003年8月份，王某买了某开发公司的一套住房，2004年6月20日办理了房屋交接手续，并与物业公司签订了《物业管理服务合同》，王某交纳了物业管理费共计3500元。同年8月初，王某在装修时发现卧室及客厅地面多处裂缝，为此王某要求开发公司维修。建设单位提出了修补方案，但王某不同意该方案，认为其不符合《混凝土结构加固技术规范》中的裂缝修补方法，至今开发商也未能给予维修。

　　为此，王某于2004年12月找他人修复，花去维修费9000余元。事后，王某找到开发商要求其承担维修费用，并退还自己未能入住期间的物业管理费2600元。而开发商认为，房屋已经过建委质检部门检查备案合格，不存在质量问题；裂缝问题他们承认并同意给予维修，但由于王某不同意他们的修补方案而未能维修；至于其交纳的物业管理费，这在其与物业公司签订物业管理合同时，就已说明不论业主是否实际入住，都应交纳管理费，所以他们不承担王某的任何经济损失。请问，开发公司说的是否正确，王某能否向其请求以上两项损失？

　　编辑：本案中，王某与开发公司的争议，实际上主要涉及三个问题：一.该房屋是否存在质量问题？二.如果有质量问题，开发公司是否构成违约，在开发公司不能及时维修时，业主是否可以自己维修，其费用又该由谁承担？三.开发公司是否应承担其他违约责任，如赔偿业主的物业管理费？

　　付春华律师：是的。我们先从第一个问题进行分析。在开发公司或是出卖人交付经验收合格的房屋后，是否意味着业主对质量合格不得有异议呢？其答案是否定的。验收合格只是房屋在建设工程完工交付之后，施工方、监理方和开发商交接房屋的手续，是房屋办理入住的前提，在证明房屋质量上有较强的证明力。但其不是绝对的免责抗辩理由，在实际存有质量问题时，其“合格”证明便不再具有证明力。

　　编辑：那么，质量合格的标准该如何认定？

　　付春华律师：质量标准要以双方合同约定，约定不明的：《合同法》规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准，没有此标准时按照通常标准或符合合同目的的标准；《建筑法》第60条规定：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。争议的房屋出现了裂缝，显然违反了以上规定，也影响了业主的正常使用，不符合合同目的，因此应属于质量问题。

　　编辑：那么，开发公司是否属于违约，其责任又该如何承担？

　　付春华律师：在明确房屋存有质量问题之后，违约便不言自明，我国《民法通则》、《合同法》及《建筑法》都规定其属违约行为。对于违约后修复责任的承担，除以上三部法律相关规定外，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中又进一步予以明确：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　据此，业主在开发公司迟延维修时，是可以自己修复或委托他人修复的，其费用也由开发公司承担，若因此造成了其他损失，如本案中王某的物业管理费，也应由开发公司承担。(a11)