使用住房维修资金须经业主同意

　　本报记者 王履臻

　　昨天，市政府发布第138号令，自本月15日起，一项关系到全市百姓切身利益的《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》将正式实施。自此，有了房的百姓又增加了一笔新的开支———为自己的房子交出一笔“养老金”。许多读者希望了解这笔钱到底怎么交、怎么用？为此，记者采访了市房产住宅管理部门的权威人士，对新出台的《办法》进行了

详细解读。

　　新房老房费用标准不同

　　据市房产住宅管理部门负责人介绍，凡哈尔滨市规划区内国有土地上的住房均需缴存住房专项维修资金。该资金将专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　根据市房产住宅局、市建设委员会和市物价局共同发布的《关于发布商品住房首次专项维修资金成本价的通知》，2006年2月15日起缴存首次专项维修资金的，其成本价按以下标准计算：未配备电梯商品住房成本价1200元/平方米；配备电梯商品住房成本价1600元/平方米。商品住房销售前，建设单位作为第一任“业主”，需按成本价的2%将维修资金存入专户银行；住房售出后，购房人作为业主，在办理产权证前也需按成本价的2%将维修资金存入已建立的专户银行。以具有普遍代表性的多层住宅为例，购买建筑面积100平方米的住房，建设单位和购房人应缴存的首次专项维修资金分别为2400元（1200元/平方米×2%×100平方米）。

　　对于《办法》实施前未建立维修资金的商品住房，由业主每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首次维修资金缴存至专户银行。即每平方米共缴存20元，仍以建筑面积100平方米的多层住宅为例，业主总共应缴存首次专项维修资金为2000元。

　　已购公有住房的维修资金由售房单位和业主共同缴存。首次维修资金缴存标准为：售房单位按电梯房售房款的30%和无电梯房售房款的25%缴存；业主按每平方米建筑面积房改平均成本价的2%缴存。

　　业主同意才能使用维修资金

　　维修资金由业主决策使用。具体说：业主大会未成立的，物业管理企业提出使用方案，经专项维修资金列支范围的业主所持投票权三分之二以上通过，才能使用；业主大会已成立的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会表决后（即该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过），才能使用。也就是说，物业企业未经业主同意，是不能使用维修资金的。

　　根据《办法》规定，住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担，不能使用专项维修资金。另外，维修资金只能专项用于住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。居民家中的自用设施设备（如自用门、窗，室内供电线路，照明灯具，卫生洁具等）损坏，应由业主自行维修，不能使用专项维修资金。但位于居民室内的共用设施设备（如：单元业主共同使用的供水管道、排水管道等）发生损坏的，可依法使用专项维修资金。

　　维修资金与物业费是两笔账

　　据介绍，专项维修资金与物业服务费是“两笔账”。物业服务费用主要由9项费用构成，其中有一项是用于共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而维修资金是专项共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不包含在物业服务费用中。通俗地说，物业服务费用中的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用是用于零修碎补，相当于“感冒发烧费用”；而维修资金是大修整补，相当于“手术开刀费用”。

　　哈市缴存标准低于外埠

　　从全国情况看，自1999年开始，除哈尔滨市以外所有的直辖市和省会城市都已建立了专项维修资金，其他大中型城市也基本都建立了专项维修资金。大连，购房人按照每平方米建筑面积40元的标准缴存首次专项维修资金，100平方米多层住宅需缴存4000元；沈阳，购房人按照购房款的2.5%缴存首次专项维修资金，100平方米多层住宅的购房款按照20万元计算，需缴存5000元。从对比情况看，哈尔滨市缴存的首次专项维修资金标准是相对最低的。