权威解读哈市住房新规

　　本月15日，关系到哈市百姓切身利益的《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》正式实施，《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》和《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》将在3月1日起正式实施。这三部规章的颁布实施，为哈市住宅维修资金管理、住宅交付使用管理和购买经济适用住房货币补贴提供了法律保障。

　　此次三项规章的颁布，让有了房的百姓又增加了一笔新的开支———为自己的房子

交出一笔“养老金”；让进户后因没水、没电、煤气未开栓等奔走闹心的百姓摆脱了“闹心房”；更让买不起住房的困难户解决了部分住房款。对于三个办法中百姓关心的诸多细节，记者采访了哈市房产住宅局的权威人士，对新出台的三个《办法》逐一进行了解读。

　　解读《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》

　　据哈市房地产住宅局的工作人员介绍，自2月15日起，凡新购买商品房的业户，在交纳的购房款中将含有2%的住房专项维修资金，对于已购买的旧房屋，业户则需每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续交纳4年作为首次专项维修资金。也就是，今后老百姓的房屋在使用中，其共用部位、共用设施设备在保修期满后出现大的问题，将会得到彻底改善。

　　记者：专项维修资金中用于维修的共用部位、公共设施设备指的是哪些？保修期满是什么概念？

　　市房产住宅局：共用部位指整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等；共用设施设备指业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场和有关共用设施设备使用的房屋等。对于保修期满，指的是业主购买房屋后，在开发商承诺期限后出现的一系列问题。

　　记者：物业服务费用与维修资金有什么区别？

　　市房产住宅局：物业服务费用主要由九项费用构成，其中有一项是用于共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而维修资金是专项共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，其不包含在物业服务费用中。通俗的说，物业服务费用中的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用是用于零修碎补，相当于“感冒发烧费用”（如，居民屋内下水堵塞、暖气漏水、防盗门破损）；而维修资金是大修整补，相当于“手术开刀费用”。（如：单元业主共同使用的供水管道、排水管道发生损坏、屋顶大面积漏水的，可依法使用专项维修资金。）

　　记者：专项维修资金按什么标准收取？

　　市房产住宅局：根据《办法》规定，购房人按照商品住房每平方米建筑面积成本价2%的标准缴存首次专项维修资金。根据市房产住宅局、市建设委员会和市物价局共同发布的《关于发布商品住房首次专项维修资金成本价的通知》，2006年2月15日起缴存首次专项维修资金的，其成本价按以下标准计算：未配备电梯商品住房成本价1200元/平方米；配备电梯商品住房成本价1600元/平方米。以具有普遍代表性的多层住宅为例，购买建筑面积100平方米的住房，购房人应缴存首次专项维修资金为2400元（1200元/平方米×2%×100平方米）。

　　记者：首次专项维修资金用完后，该如何处理？

　　市房产住宅局：如果居民缴纳的首次专项维修资金持续使用，账户中的维修资金余额不足首次维修资金的30%时，该户房屋的业主应当续筹维修资金。

　　记者：《办法》实施前的老房子，维修资金缴存的标准如何？

　　市房产住宅局：《办法》实施前未建立维修资金的商品住房，由业主每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首次维修资金缴存至专户银行（即每平方米共缴存20元，仍以建筑面积100平方米的多层住宅为例，业主总共应缴存首次专项维修资金为2000元）。对于公房买断的旧房，其成本价格按每平方米900元标准计算，连续四年按0.5%缴纳，即建筑面积为60平方米的住房，应缴存专项维修资金为1080元（900元/平方米×0.5%×60平方米×4年）；公有住房不收取住房专项维修资金。

　　记者：维修资金归谁所有？是否存放在专门机构？

　　市房产住宅局：维修资金属于业主所有，并存入每个业主的维修资金专户中，任何单位和个人不得占用、挪用。为了让居民放心，增加透明度，市房地产住宅局成立了“专项维修资金管理办公室”，居民缴纳的专项款由此监督，如果房屋共用部位出现质量问题需动用专项资金，必须由业主委员会签名同意，物业公司协同，共同到专项维修资金管理办公室进行支配，其每次支取费用需向全体居民公示。

　　记者：房屋买卖时，维修资金怎么办？房屋一旦灭失，维修资金怎么处理？

　　市房产住宅局：房屋权属发生转移、变更时，该房屋专项维修资金分户账中结余的资金应当随房屋所有权同时转移、变更，维修资金由受让人向原业主直接支付，并办理账户更名手续。房屋一旦因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，维修资金账户中的资金余额将全部返还给业主，其维修资金账户同时注销。

　　以上条款中旧房的专项维修资金，采取自愿原则，新房则需在购房款中交纳。

　　解读《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》

　　今后，哈市将不再建设经济适用住房，符合条件者可以申请货币补偿款。据了解，2006年，全市计划落实经济适用住房货币补贴5000户，按每户3万元计算，拟投入补贴资金1.5亿元。

　　记者：申请购买经济适用住房货币补贴具备哪些条件？

　　市房产住宅局：第一，具备本市市区城镇常住户口；第二，家庭人均年可支配收入低于统计部门发布的上年度本市城市居民家庭人均可支配收入的70%；第三，现有家庭人均住房面积低于统计部门发布的上年度本市城市居民人均住房面积的70%。符合以上三种条件均可获得住房补贴。

　　记者：符合条件，如何申请这笔补贴资金？

　　市房产住宅局：申请购买经济适用住房货币补贴的居民家庭，应当持《哈尔滨市城市居民购买经济适用住房货币补贴申请表》和有关材料到户口所在地街道办事处办理申请手续，街道办事处审核后报区人民政府核准，《申请表》格式文本由市房产行政主管部门制作，申请人可在户口所在地街道办事处领取，也可在市人民政府网站上下载。

　　记者：申请经济适用住房货币补贴人的资格，如何来确定？

　　市房产住宅局：由各区政府根据补贴指标分配情况，摇号确定中号申请人。摇号过程应当公开，并由公证机构现场公证。各区人民政府可根据实际情况确定当年优先中号条件，同时，应当将中号情况在中号申请人单位和户口所在地社区公示。公示期为7天，公示期满，对无人检举或者检举不实的，及时通知申请人领取《购买经济适用住房货币补贴中号确认单》，并到市房产行政主管部门换领《购买经济适用住房货币补贴证》。记者：申请购买经济适用住房补贴资金可购买哪种住房类型？

　　市房产住宅局：取得购房补贴资格的申请人可在有效期内通过购买新建商品住房和二手住房获得补贴资金。

　　记者：购买经济适用住房补贴资金如何领取？

　　市房产住宅局：申请人在《补贴证》有效期间按照规定购买住房后，持《补贴证》及其他相关文件办理《房屋所有权证》。购房人凭居民身份证、《补贴证》及《房屋所有权证》到户口所在地区人民政府领取购买经济适用住房货币补贴资金。

　　购房人在5年内将所购房屋上市交易的，应当向区人民政府退还全部补贴资金后，方可办理产权过户手续。已领取补贴资金的购房人，不再享受经济适用住房政策。解读《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》

　　居民进户后屋面漏雨、墙体长毛、被迫使用高价临时水电、消防设施不配套、长期不能开栓供应煤气、小区规划绿地被侵占或者挪做他用、庭院绿化和道路迟迟不配套、物业管理单位未落实等，这些进户后困扰百姓的诸多问题，一直难以得到解决。但从《办法》出台后，这些一系列问题，将得到彻底解决，以往水、电、煤气等单项验收的问题将变成综合验收，让老百姓真正摆脱“闹心房”。

　　记者：住宅工程竣工后，达到什么样的条件方可交付使用呢？

　　市房产住宅局：根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，借鉴外地省、市的一些经验，经反复论证，共设定了规划、工程质量、环保、供电、供水、排水、供热、供燃气、电信、有线电视、庭院配套、物业管理、公共服务配套、拆迁安置等十五项交付使用条件。条件的制定是以满足入住居民的基本生活需要，保证入住居民的正常生活秩序为目的。

　　记者：购房者进户后，建设单位承诺的绿地迟迟不建设怎么办，政府如何监管呢？

　　市房产住宅局：由于哈市冬季漫长，新建住宅往往在建设周期内不能完成绿化、庭院配套设施建设。考虑到这一实际情况，《办法》中规定，庭院配套设施因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，建设单位可以申请社会评审。为了确保建设单位能够按照规定的时限和标准建设，《办法》规定了三种控制措施：一是实行保证书制度，要求建设单位提供庭院配套设施交付使用的时间和达到的建设标准。二是明确了监管部门，市房产住宅局对庭院延期建设进行监管，建设单位在庭院竣工验收后，应将验收报告报市房产住宅局备案。三是未按保证书上承诺建设的，有关部门对建设单位不予办理新的建设项目审批手续。

　　于志华本报记者苗迎杰

　　－－稿件来自《家报》