物管收费指导价再起争议 纠纷源头一纸空文？

　　物管费指导价再起争议———

　　物业公司：引致更多矛盾

　　业主：只是一个“花架子”

　　政府部门：意在宏观规划市场

　　本报讯记者赵燕华报道：前日，广州市物价局公布2006年度普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，暂不作调整。记者在采访中发现，对于延续这个颇具争议的“2004－2005年度旧标准”，不少物业公司认为会引致更多业主与物管公司的矛盾；而业主们则认为是“一纸空文”，变与不变都意义不大；也有政府部门认为，市场化是物业服务的出路，政府不应过多干预，指导价的存在意义在于宏观规划市场。

　　《规定》出台引发官司

　　2004年11月1日，广州市正式实施《广州市物业服务收费管理实施细则》及《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。按照《实施细则》规定，普通住宅物业管理收费标准，最高收费1.96元/平方米，由此，相继发生了小区物业管理公司和业主之间的纠纷。

　　去年，丽江花园个别业主拒交管理费，并状告物业管理公司的诉讼，在社会上引起广泛关注。业主要求物管公司，按照规定将物业管理费降低至1.96元/平方米，遂与物业管理公司打了一年多的官司。据了解，目前一些楼盘小区业主也纷纷效法，开始不交管理费。

　　指导价是纠纷源头？

　　在整个诉讼过程中，政府指导价成为业主的支撑点。然而，究竟这个指导价是否有约束力，是否具有法律效力？目前仍存在颇大争议。一位法律界人士指出，广州市国土与房管局的《关于印发〈广州市物业服务收费管理实施细则〉的通知》既不是法律，也不是行政法规，更不是政府规章，而仅仅是一个市的政府内部机构的指导性文件，如果法院赋予其强制执行效力，强制调整民事行为，缺乏法律依据。

　　有物管专家认为，政府将物业服务推向市场是好的，但问题是制定了游戏规则，却没有出台约束和保障业主和物管公司双方权益与义务的相应规定。按照指导价推出时的要求，是由业主委员会和物业公司协商确定这个范围内浮动，那么没有成立业主委员会的小区如何操作？至今都未明晰。

　　据了解，目前成立了业委会的广州楼盘小区，不足总数的一半，谁来代表小区业主呢？况且目前物业服务收费远高于政府指导价的小区楼盘为数不少，延续这么一个让人说不清楚的政府指导价，任由缺乏组织的众多业主与物管公司商定收费价格，矛盾不断激化、引发更多纠纷显然就在所难免。

　　提高物管质量是关键

　　此前物业服务价格是每个楼盘的物管处向物价局审核报批的，业主与物管公司倒也相安无事。自从有了政府指导价，纠纷就多起来，对于这个指导价，不少业主就认为，只是一个“花架子”，由于政府指导价没有约束力，又不可以硬性执行，单凭个人根本很难与物管公司协调，也没精力去打官司，在现实当中，指导价等同于一纸空文。

　　据悉，目前也有一些楼盘物管费远高于政府指导价，但业主与物管公司仍“和平相处”。物管业内人士认为，这关键在于协调“沟通”。根据有关的物管法规，早期合同是发展商和业主签定的，因此在费用多少上纠缠不清是不能解决问题的，保持费用价格不变，着重提高物业管理质量才是解决问题的关键。

　　政府有关部门负责人表示，市场化是物业服务的出路，指导价的意义在于宏观规划市场，政府不应该过多干预。而广州物业管理协会有关负责人则呼吁，政府必须对物业管理细则进一步明确，而约束力是关键。

　　（金陵／编制）