卖房所得个税3月1日起征收

　　卖房所得个税3月1日起征收

　　两种情况暂免征收个人所得税，其中包括自用达五年以上且是惟一的家庭（夫妻双方）生活用房转让

　　■本报记者王树霖

　　本报讯昨日记者从大连市地税局了解到，为加强对个人出售房屋所得的个人所得税征收管理，根据国家有关规定，市地税局结合我市实际情况于2月17日出台了《个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法》，旨在进一步规范和加强二手房转让所得个税的征收管理，该暂行办法自2006年3月1日起施行。

　　出售市内房屋均按规定纳税

　　《暂行办法》要求，凡出售坐落在大连市行政区域内的房屋（包括拥有所有权和使用权的房屋），并取得所得的个人，依照该办法规定缴纳个人所得税。

　　应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额。转让房屋收入额是指交易双方的成交额。对不能提供完整的资料及其他相关凭据等原因，使个人出售住房收入难以确定的；隐瞒、虚报房产成交价格；转让房产成交价格明显偏低，又无正当理由的，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照法定程序确定房屋转让的计税收入额。

　　房屋原值是指购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等；合理费用是指出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。

　　实行两种征收方式

　　个人出售房屋征收的个人所得税实行查实征收或核定征收方式。对于纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式，适用20%的比例税率。

　　以下情形采取核定征收方式：个人首次出售已购公有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、自建房屋以及拆迁安置住房取得的所得，核定征收率为1%。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的，个人转让住宅的核定征收率为1.5%，个人转让非住宅的核定征收率为2%。

　　税款计算公式为：

　　查实征收：应纳所得税额=应纳税所得额×20%

　　核定征收：应纳所得税额=转让房屋收入额×1%（1.5%或2%）

　　两种情况暂免征收

　　对个人转让自用达五年以上，并且是惟一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　为鼓励个人换购住房，对出售住房后12个月内按市场价格又购房的纳税人或按市场价格先购买住房12个月内又出售原住房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。

　　具体规定如下：个人出售住房后12个月内购买住房的，其购房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，全部退还已缴纳的个人所得税；购房金额小于已售住房销售额的，按照购房金额占已售住房销售额的比例部分退还已缴纳的个人所得税。

　　对个人先购置住房，12个月内销售原住房的，应纳的税款直接申报入库。

　　个人申请减免征收个人所得税时，应向主管地税机关提供房屋产权证（公有住房租赁证）、结（离）婚证、户口簿的原件及复印件以及房地产交易管理部门出具的住房情况证明，按有关规定办理减免税手续。

　　相关报道

　　市地税局人士详解《暂行办法》

　　■本报记者王树霖

　　2月17日，大连市地税局出台了《个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法》，明确了个人出售房屋征收个人所得税的相关问题。昨日上午，市地税局个人所得税管理处有关人士接受了记者的采访，就相关问题作了详细解答。

　　个人出售住房应缴纳的个人所得税在具体情况下如何计算？

　　答：1、个人首次出售已购公有住房、以成本价出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、自建房屋以及拆迁安置住房。

　　例如：某人首次转让一套单位1996年分给的住房（该住房已于1999年购买了产权，除转让的本套已购公有住房外，他还有其他住房），转让额为25万元，应缴纳个人所得税：25万元×1%=2500元。

　　2、纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据，并且是非首次出售的已购公有住房、经济适用住房和拆迁安置住房等。

　　例如：某人2006年4月转让一套住房，转让额为25万元，转让税金和费用2.5万元，其于2005年2月购买该住房时的价格和费用总计为20.5万元，应缴纳个人所得税：(25万元-20.5万元-2.5万元)×20%=4000元。

　　3、纳税人不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定。

　　例如：某人2006年4月转让其于2005年2月购买的一套住房，转让额为25万元，如果属非首次出售的已购公有住房、经济适用住房和拆迁安置住房的，应缴纳个人所得税：25万元×1.5%=3750元；如果是经营性用房，则应缴个税：25万元×2%=5000元。

　　个人转让房屋如何申报缴纳个人所得税？

　　答：个人出售拥有使用权房屋应缴纳的个人所得税，在转让房屋所在地的主管地税机关缴纳。个人出售拥有所有权房屋应缴纳的个人所得税，房屋所在地在市内四区（不含高新园区管辖范围的）在大连市房地产交易市场“地税窗口”缴纳；其他县市区在转让房屋所在地的主管地税机关缴纳；高新园区管辖范围的，在高新园区地税局缴纳。

　　个人在出售房屋办理个人所得税纳税申报时，附报的资料与营业税纳税申报规定提供的资料相同，一般情形下提供房屋的坐落地、产权人、房屋面积、成交价格、评估价格、原购房发票、原房证复印件、契税完税证等；采取非核定征收形式的纳税人，还应提供反映所售房屋的“房屋原值”、“合理费用”的相关资料。

　　个人出售房屋取得所得的纳税申报时限为个人办理房屋权属变更登记前。

　　先缴税还是先办理“过户”手续？

　　答：先缴税。房地产交易或房屋管理部门在办理房屋权属登记手续时，实行“先税后证”，凭纳税人提供的地税机关开具的完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》，办理权属变更登记。

　　■对转让“二手房”的征收率是如何确定的？

　　答：此次对个人转让房屋出台的个人所得税政策，我们是很慎重的，因为这不仅关系到老百姓住房条件的改善，而且关系到老百姓的切身利益和整个“二手房”市场。前期我们对大连市的“二手房”市场进行了调查，并到房地产管理部门和房地产中介机构进行了解，通过典型调查测算出大连市转让“二手房”的平均利润率达到15%~20%，考虑到大连实际情况，而且参考其他省市的一些做法，我们最终确定了目前在全国范围内一个相对较低的征收率，即对个人转让住宅的征收率为1.5%（平均利润率相当于7.5%），转让非住宅征收率为2%（平均利润率相当于10%）。

　　此外，由于已购公有住房、集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房和拆迁安置住房等的建房或购房成本较低，有些住房的成本较难确定。因此，我们确定了一个较一般住宅还要低的征收率1%（平均利润率相当于5%）。这样从税收的角度体现出国家的住房政策，对这些群体给予一定的照顾。

　　■对个人转让房屋征收个人所得税是否会影响老百姓居住条件的改善？

　　答：此次出台的对转让房屋征收个人所得税的政策，对普通老百姓改善居住条件的影响不是很大。从立法本意来看，它是对房地产市场交易行为本身的一种调整，即通过税收手段对社会财富进行二次分配，因此政策的制定考虑到了普通老百姓的利益，对两种情况暂免征收个人所得税。这样一来，对普通老百姓改善居住条件的影响不会太大。

　　名词解释

　　有关时间的判定按以下原则确定

　　售房时间：为完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》上注明的时间。

　　购房时间：个人通过购买形式取得房屋的，按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　已购公有住房的购房时间：取得房屋使用权的时间。

　　个人通过受赠、继承等非购买形式取得房屋的，购房时间按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定，对不需要缴纳契税的按照房屋产权证上注明的时间。

　　个人通过离婚财产分割形式取得房屋的，购房时间按离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　由于房屋行政街号变更，若是同一处房产，同时不变更产权所有权人的，以房屋产权证变更前的时间确定。

　　所售房屋为使用权的房屋时，本条中提及的房屋产权证上注明的时间，均为公有住房租赁证上注明的时间或房屋所有权管理部门确认的居住时间。