南京“勾地”出让呼之欲出

　　【南京日报报道】新闻背景：一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让方式，已被写进了国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿，大致从今年7月份起执行。今年春节前，这份征求意见稿已下发到了全国地方国土厅局。在这份征求意见稿中，除了重申经营性土地“招、拍、挂”出让程序外，还出现了“土地成交价格申报制度”这一概念。而这种“土地成交价格申报制度”即被业界称作“勾地”出让。

　　所谓“土地成交价格申报制度”，是指单位和个人对具体的某块地如果有了使用意向的，便可以向政府提出“成交价格申报”申请，并承诺愿意支付的土地价格。这，也就是业界俗称的“勾地”做法。

　　按照征求意见稿中的相关规定，政府启动“勾地”制度后，对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”，由此房地产开发商“勾地失败”。相反，地产商一旦“勾地”成功，随之进入“招、拍、挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。

　　国土资源部有关人士说，土地成交价格申报制度其实并不是新内容，是《城市房地产管理法》明确规定的内容，也是国家计收交易税费和实施优先购买权的依据。部分省（区、市）早已开始施行土地成交价格申报制度，有的地方还推行了优先购买制度。2001年，湖南省规定，对于转让价格低于标定地价60％的，政府有权优先购买；长沙市则规定转让价低于评估价（总地价）80％的，政府可以优先收购，进入政府储备。通过实施该制度可以使多头供地、竞相压低地价的现象受到遏制，有效控制了土地供应总量。

　　研究机构：有助于开发商理性拿地

　　南京网尚研究机构副主任李智表示，这种方式一旦实行，将有助于开发商积极入市，理性拿地。

　　他说，目前南京出让经营性用地时，采用的主要是拍卖和挂牌两种出让方式。拍卖和挂牌这两种土地出让方式，可以让一块土地在推向市场后得到充分的竞争。也正是因此之故，我们往往在土地出让现场会上，看到一块地多家开发商激烈竞争，叫价几十轮后才分出胜负的场景。这样，政府可以在激烈的竞争中，得到充分的土地收益。

　　但是，目前这两种出让方式的缺陷是，从发布土地出让公告，到出让现场会的时间只有一个月。想拿地的开发商只能凭经验去判断推出的某块地值不值得拿、什么情况下可以拿。所以，开发商往往缺乏理性，最终造成地价被盲目抬高。

　　而“勾地”方式不同。这种方式是在出让公告发布之前，有意向的开发商就可以跟政府进行沟通，并就规划、容积率、地块周边情况、地块用途乃至地价等，与政府进行充分地协商，甚至讨价还价。

　　当然，他也认为，即使“勾地”方式付诸实施，也不可能“一刀切”式地把所有经营性用地都拿出来以“勾地”方式出让。只会是根据各个地块的不同情况，而采用不同的方式出让。

　　国土局人士：要防“利益联盟”

　　“勾地”将会给土地交易市场带来什么样的变化？如果勾地模式正式实施，又需要注意什么问题？

　　南京市国土资源局政策法规处处长姚青林分析，“勾地”的提出，同时也有助于房地产开发企业做出理性的判断和决策。首先，因为规划、前期投入等方面的差异，并不是所有的地块在出让的时候都存在着充分的竞争，如果土地交易单一采用招拍挂的方式，很容易出现流标的现象，而通过勾地可以有效解决这一问题；其次，在南京，某一地块从挂牌到拍卖只有一个月时间，在这么短的时间内，开发企业要进行评估、定位、测算相当困难，如果实行勾地，在土地挂牌之前，政府已经与意向开发商进行接洽，这一环节的增加，相当于提前批露了信息，有利于开发企业进行理性决策。他认为，在“勾地”方式实行以后，具体地块的出让肯定还会综合考虑，最终确定一个比较恰当的出让方式。他说，在国土资源部下发征求意见稿之前，很多地方政府包括南京在国有土地招标、挂牌、拍卖的实际运作中，已经采取过类似的措施，如“托底”，不过与之相比，勾地具有更大的灵活性，其内容涉及到地块的规划、用途、价格等多个方面。当然，如果要实施勾地模式，必须加强监管力度，否则，可能会有某些利益联盟的出现，从而引发一种新的现象－－土地拍卖会上流标大大减少、但低价中标普遍，这将明显违背政策的初衷。

　　开发商：定地价将成“两相情愿”

　　“如果在土地出让中引入‘勾地’方式，那将使土地出让在底价的确定过程中就引入市场机制。”南京银城房地产开发有限公司总经理傅建说。

　　他介绍，“勾地”制度在香港搞得比较早。大陆准备引入这个方式，其中有一个背景——2005年，土地公开拍卖流标的现象在各地都有发生，而这将会明显影响市场信心。通过“勾地”，在地块正式招拍挂之前，感兴趣的单位或个人可以向政府表明意向，并在精确测算土地成本、建筑成本并根据自身的综合实力出价。如果得到了政府的认可，这种价格将成为招拍挂的基础。也就是说，勾地模式改变了地价制定机制——以前国土管理部门单方面决定地价，现在房地产开发商等市场力量也参与到地价制定的过程当中——从“一厢情愿”到“两相情愿”，最终确定的价格将更贴近市场的需求。从这一点来说，“勾地”制度是招拍挂制度的一种补充。

　　现在可能有人担心，如果实施“勾地”，会不会出现开发商结盟低价拿地的结果。分析当前的房地产市场状况，就会清楚这种情况很难发生。首先，联盟难以形成，因为一个城市有几百家开发商，竞争非常充分，单个企业不可能将这么多开发商全部捆在一起。其次，只要存在竞争，如果勾地时把地价压得很低，在招拍挂程序中，其他开发商还是会参与土地竞标中来，依然是价高者得之。还有一种担心是“勾地”将为不规范操作、暗箱操作提供方便。为了解决这个问题，可能需要出台一系列的配套政策，包括分散相关主管部门的权力，实现政府运作的高效廉洁；建立完整的社会信用系统，让资信良好、实力强大的企业获得更多的资源……避免比土地拍卖流标更加严重的后果。

　　他表示，如果“勾地”实施，在条件许可的情况下，银城不排除参与“勾地”的可能性。

　　本组撰文：南京日报记者侯锦阳叶凤珍(编辑涵烁)