小区业主物管矛盾多 不少物管私自出租地下车库

　　【龙虎网讯】昨日晨报报道的《数十业主垃圾袋砸向物管办》一文，引起了广大读者高度关注。不少读者打进晨报热线84701110，反映自己也有与小区物管发生矛盾的地方，其中以物管私自出租小区车库与地下室最多。

　　数家小区业主反映物管私自出租车库

　　南京五塘村云燕园小区业主委员会成员张斌（化名）来电称，他们小区的业主委员会是经过合法选举的，由于某种原因，业主委员会与物管一直没有签订合同。地下车库和地下室也一直被物管占用，业主委员会根本没有权利支配车库与地下室，物管将车库出租给别人，并没有经过业主委员会的同意。按国家管理条例，租金的70%应该归业主所有，作为业主的维修基金，可物管没有缴给业主委员会1分钱租金，全部占为己有。

　　昨日，该小区的一些业主还来电反映，物管收费不开发票只给收据，倘若必须开的话，发票号码与下面的复印纸也不一致。

　　河西几家社区的业主也来电称，他们小区的车库与地下室成了物管的“摇钱树”，所有收入被物管独吞，业主委员会根本沾不上边，一旦有业主提出抗议，物管会用“萝卜加大棒”政策，逐个瓦解抗议的业主。

　　莫愁新寓小区的一位业主来电称，紧靠审计学院大门附近的小区车库，早已变成了临街饭店，每当中餐时间，审计学院的学子们会坐满这家餐厅。泰和园小区的业主昨日也向晨报反映，该小区的车库早已被物管租出，业主委员会至今没有拿到1分钱租金。

　　物管们都称车库是“军事秘密”

　　针对业主的意见，昨日记者采访了上述小区的物管，答案却离奇得相同，物管们都称，小区车库已经变成“人防工程”，产权不再属于业主，按照国家有关规定，谁投资谁经营的政策，小区的地下车库应该属于物管支配。前文提到的云燕园小区物管，昨日也向晨报解释，该小区的地下车库早已变成“人防工程”，业主委员会无权对地下车库以及地下室说三道四。小区的地下车库是否真的变成了“人防工程”？“人防工程”的标准又是怎样规定的？是否每个小区的车库都可以变成“人防工程”？这里面究竟有没有“猫腻”？物管能否拿出相关的“人防工程”证明？小区物管们的回答相当一部分是离奇得相同：“这涉及到军事秘密，无可奉告。”

　　地下车库不可能都是“人防工程”

　　对于物管的解释，南京市房产局的一位专家指出，地下车位收费纠纷的主要原因是由于车库的所有权到底是归全体业主所有还是归开发商所有。归开发商所有就形成了归物管所有的事实，因为物管与开发商的利益永远是一致的，南京小区的物管大部分是开发商请来的，而非业主委员会聘来的。由于地下车库有不同的来源，有的是独立设计建设的，有的是由地下人防工程演变而来的，有的单独立项，有的没有单独立项，加上法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题因而变得更加扑朔迷离。但应该说，绝大部分地下车库并非是“人防工程”，倘若变成“人防工程”，可能很容易，但背后却藏着利益。

　　昨日南京大学法学院的程教授称，地下车库是为广大业主提供服务的一种公共配套设施，应该为广大业主共有；其次，但凡建在小区红线内的建筑物，其包含的土地出让金已经计入了购房者的房价当中，大多数地下车库的建设成本已由广大业主分摊。他说，根据《物权法草案》第76条规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。