对物业不满不缴管理费，错

　　在不少物业纠纷中，许多业主以及物业使用人在自己的合法权益受到侵害或者是对所在物业小区的物业管理公司不满时，采取的是用不缴物业管理费的办法来抗议而不是谋求法律允许的正当办法来进行诉求。

　　有报纸就刊登过这样一则消息，题目是《居民拖欠物业费电梯停驶；缴费业主受牵连叫苦不迭》。主要内容是说一所大厦的一些业主五、六年前由于对物业管理不满开始拒缴

物业管理费，进而更多的业主效仿，时至今日不缴物业管理费的业主已超过90%，拖欠物业管理费几十万元。物业公司无能为力，两年前向业委会提出另请高明，但至今没有公司愿意接手，物业公司由于收不到管理费久而久之拖欠供电部门公用部位电费9万多元。供电部门曾经表示要切断公用部位的用电，但大家谁也没当一回事。后来供电部门切断了这幢24层公寓的电梯供电……

　　我认为遇上物业纠纷，应当从以下几个方面去思考：

　　首先，业主或物业使用人向物业管理公司支付物业管理费，是由业主公约或业主临时公约确定的义务，这是由业主代表大会2/3以上投票权的多数通过的，个别业主只能接受而不能拒绝。即使是超过2/3投票权以上的业主对物业公司的服务有意见，也应当按照业主大会的议事规则来行使全体业主的共同权利。

　　其次，业主委员会与被选聘的物业管理公司订立物业服务合同是一种全体业主为一方，物业管理公司为另一方的综合性的物业服务合同，这种合同有别于特定当事人之间的一般合同关系。在一般合同关系中一方当事人可以以对方当事人可能不履行合同或根本性违约来行使不当抗辩权或同时履行抗辩权而拒付相应的服务费。但是物业管理合同的特殊性在于它是全体业主的共同意志，非经法定的程序和规则，部分业主不能行使不当抗辩权和同时履行抗辩权。

　　再次，物业管理合同的综合性服务内容是不能以个别业主或部分业主的物业管理费来度量计算的，每个业主支付的物业管理费是一种分摊服务费的计算办法来确定的，从总体上讲是不可分割的部分。个别业主不付物业管理费，势必影响其他支付物业管理费业主的合法权益。

　　□创导律师事务所薛伟勇律师