昆明商铺租金地图（下）

　　【地点】圆西路＋文化巷

　　【特征】昆明高校经济圈典范之作

　　【综述】圆西路和文化巷绝对是昆明高校经济圈中的典范之作。圆西路是云南大学大部分学子从宿舍到教学区的必经之路，并成为其生活的重要部分，餐饮、服饰、娱乐等在

这条不足两百米长的拥挤街道上和谐融为一体。圆西路下段商铺二楼某酒吧，经营面积70余平方米，月租金两万元，营业近两年来，老板郑女士说只是略有赢余。而据圆西路上段某复印店的老板透露，圆西路一楼的铺面价格平均不低于300元／平方米，但圆西路大部分商铺易主也快，“大约每年有1／5的店面要换人”。坐落在云南大学校园本部另一侧的文化巷，其主体消费群体为研究生与留学生，无论酒吧、饭馆还是书店，都颇具异域风情。据知情人士透露，文化巷里落成不久的“洋人街”商铺，每平米的出售价格不低于两万元。

　　尽管云南大学绝大部分的本科生已另迁校区，但这两条街道依旧兴盛不减。

　　【地点】钱局街

　　【特征】翠湖商业圈一衣带水之休闲购物街

　　【综述】如果说滇池是昆明的心脏，那翠湖就是昆明人的心脏。尤其翠湖免费开放以来，人流量剧增，高档商务酒店、高档住宅小区、高档餐饮娱乐等高利润行业占据了翠湖的四周黄金位置，并将休闲购物挤进了与翠湖一衣带水的钱局街。

　　“钱局街的铺面价格不好说，因为产权各有不同，所以租金差别也很大。”钱局街某居民小区的张先生告诉记者，低的有50元／平方米的卖早点的小铺面，高的超过400元／平方米，“我们小区楼下临街的4个铺面，是经过拍卖再出租的，据说租金都在400元／平方米以上”。钱局街商品注重品质与特色，也常有店主未能驾驭经营特色而做不下去的，前日记者走访时有两铺面刚易主装修。

　　【地点】白龙路小龙四方街

　　【特征】新兴特色商业街样板

　　【综述】今年年初，白龙路的小龙四方街开放迎客。清爽的民居风格建筑，走进后宁静如小镇。先头入驻的大部分商户由原来的龙泉路花鸟市场拆迁而来，执行82／平方米（含物管费）优惠租赁价格，其余一律执行92元／平方米（含物管费）的价格。

　　相对而言，在二环以外白龙路地段，该租赁价格并不便宜，但集中的特色经营方式将是发展方向。据了解，小龙四方街分ＡＢＣＤ4个区域，目前入驻商户主要是出售民族工艺、珠宝古物和绿色花草，待建设中的Ｄ区完工后，开发商将力主打造珠宝古玩一条街的主题。

　　【地点】新闻路

　　【特征】新商业圈冲击下的昆明老商业圈

　　【综述】曾有人预言说金碧广场的新夜场成型后，昆都夜场将没落，但事实证明昆都依然是昆明的时尚据点。据知情人士透露，昆都各大休闲场地的租金因其入驻时间不同而差别很大，以“赖着不走”为代表的一批“远古居民”，租金在100元／平方米以下，而以“芭比”为代表的一批后来者，租金至少都在200元／平方米以上。而新闻路临街铺面价格则在75—105元／平方米之间。

　　昆都之春作为新闻路商圈的生力军，一楼铺面租金大部分为120／平方米，二楼则从60—100／平方米不等，目前商场正处于新一轮的招租期。

　　【地点】同仁街

　　【特征】昆明真正意义上的第一条步行街

　　【综述】同仁街于2003年10月初开街，几乎与其旁的金碧公园同步开放。一到四楼经营总面积7000余平方米，一楼铺面最高租金每月350元／平方米，往上楼层依次递减，四楼可低至每月80元／平方米。据知情人士透露，“好乐迪”一至三楼经营面积有2000余平方米，由于是大客户且签约15年，其享受优惠后平均租金也在200元／平方米左右。

　　“这里是昆明真正意义上的第一条步行街，我们最先禁止自行车进入街区。”据负责同仁街物管的喜运佳物业管理有限公司黄经理介绍，同仁街最初的定位即是精品商业街，招商上一律只考虑品牌商家。“据我所知，同仁街的商铺在2003年初即预订完，几乎还没有商家退出过。近在咫尺的‘倾城名著’开盘后，这里人气将更旺，更不会有商家退出。”照此说法，现在要想再进驻同仁街掘金，希望很渺茫。必备手册

　　●市面和楼层因素。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。租金往往最能体现商铺的价值。一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。

　　●使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

　　●能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。投资案例

　　马先生目前有启动资金50万元，购买一个面积为62．5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元（10年），经计算月供为7500元／月，假如市场平均投资收益率（有租约的情况下）为10％左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5．5元／天／平方米，则：

　　●年租金收入：5．5元／天／平方米×62．5×365≈125000元

　　●年供款：7500元／月×12＝90000元

　　●年收益额：125000－90000＝35000元

　　●贷款10年净收益：35000×10年＝350000元

　　●10年后资产总额：1250000＋350000＝1600000元

　　●毛利润为：1600000（10年后资产）－500000（启动资金即首付款）＝110万元

　　●平均每年收益（年利）：110万／10年＝11万元

　　（注：需要指出的是，这只是一个在静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分分析市场、认识市场、了解市场，才可以使得投资得到良好的回报。）

　　（春城晚报）