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本报讯针对本报近期报道的数宗物业管理小区发生入室盗窃案件情况（见本报相关报道），昨天下午，汕头市房地产协会物业管理专业委员会特地召开“构建平安和谐物业小区”座谈会，邀请各界有关人士座谈，从法律法规的角度，引导物业管理与业主双方明晰职责，倡导群防群治、群策群力，共建平安和谐物业小区。座谈会在中信海滨花园东区会所进行。汕头市房产管理局、市房地产协会、市综治办、市公安局、龙湖区法院等部门的有关领导、同志，珠池、东方等街道负责人，以及中信、联泰、锦龙等物业管理公司代表，金东花园、
中泰花园、海滨花园和银苑小区等业主代表和法律界人士近30人，参加座谈并各抒己见。据了解，目前，汕头市已有实施物业管理的小区约400多个。作为一个新兴的行业，我市推行小区物业管理10多年来，在为广大业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境，拓展房地产市场新潜力，协助维护社区治安、打击刑事犯罪、降低犯罪率等方面，发挥了积极的作用。随着城市住宅建设的发展，物业管理区域内的安全防范问题日益突出，尤其是近阶段来，入室盗窃案件出现新动向，频发于个别物业管理小区，并因此引发了失窃业主与小区物业公司的纠纷，凸现部分小区在物业管理工作方面存在的漏洞，也引起人们对物业管理的深层次思考。大家认为，物业管理行为本质上是一种民事法律行为，业主与物业公司之间是一种合同关系。物业管理活动的实质，是业主与物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。物业管理公司的管理义务、责任，一方面是国家有关法律法规规定的义务，一方面是业主与物业公司双方基于合同而产生的权利、义务。按照相关的规定，物业管理区域内发生的入室盗窃案件，物业公司应否赔偿？其关键在于小区物业管理是否履行了物业服务合同，是否依照法律规定履行相关的职责义务。汕头市房产管理局副局长魏丰指出，物业公司和业主都应该从法律的角度，进一步明晰职责，规范行为，相互约束，通过群防群治，群策群力，共建平安和谐的物业小区。各界人士关注物管为保安全出谋献策目前，我市共有150多家物业管理公司，为400多个住宅小区提供服务。针对近期入室盗窃案件频频发生，关于物管公司与住户之间的利益关系、矛盾冲突也凸现出来，各界人士对此予以热切关注。物业公司：保安不等于保镖中信物业公司总经理朱伊群说，“住宅小区的公共安全、治安防范是物业公司必须做好的首要任务。目前中信物业公司进行管理的物业面积有250万平方米、30多个住宅小区，是全市规模最大的物管公司。去年以来，随着入室盗窃案件的上升，我们也感到压力很大。在加强防范、维护安全方面，除做好日常工作外，还开通24小时热线，总值班调度室随时提供帮助，快速反应。在制度上，落实安全责任制，按级督导，严格管理。今年实行大区域联防保安的做法收到很好的成效，此外，技术防范方面也没有掉以轻心，许多小区都配备有闭路系统。在保安队伍的建设上，我们是全市较早采用军事化管理模式的，从招聘上严格把关，到岗前培训、在职培训，每半年还实行技能考核、作风整顿等。当然，即使是这样做了也没法完全杜绝盗窃案件的发生。物管小区的保安不等同于保镖，不可能对业主的人身财产作出承诺，我们只有尽力去做好防范。另一方面，我也不认为在小区内发案物业公司没责任，这要看具体的合同条款理赔。”业主代表：应提高保护意识中泰花园业主委员会代表许绍远认为，目前社会治安严峻，物管公司有责任做好安全防范，另一方面，业主更要提高警惕。平时，看到一些住户进进出出都不随手关门，即使有陌生人尾随而进也不过问，这样只能给窃贼有可乘之机。因为保安人员不可能每时每刻都守在楼梯口。金东花园业主委员会代表余里宁也说，一些汕头人的“各人自扫门前雪”的心理很不好，除了做好自我防范之外，也要多关心邻里，形成互相帮助互相关心的氛围。而中信海滨花园东区业主代表王振启则呼吁要建立相对稳定的保安队伍。他说，现在由于待遇低、招工难，保安队伍的总体素质有逐步下降趋势。物管公司应在感情管理方面多下功夫，留住高素质的保安人员。律师：物业公司有法定义务王锋律师说，在物管小区内发生失窃案件后，假如事前有合同约定的，按约定办事，但目前很多物管都没有这方面的约定。那么，在法律上，物管公司该承担什么样的义务呢？根据有关条例，物管公司有制止的义务、报告的义务、协助的义务和救助的义务。而履行义务的标准，王律师认为，物管在管理过程中，做到24小时巡查、监控设备完好运作等，在承担责任方面，如果物管公司失职，定性上是应赔偿的，定量上则承担一部分的赔偿。郑文龙律师也认为，房地产业协会要充分发挥作用，制订有关的单位面积收费标准与该配备多少名保安多少安全设备方面给出一个标准来，使业主有依可循，因为就目前情况看，广大业主还处在信息不对称的位置。房管：物业有别于公共管理汕头市房产管理局副局长魏丰说，物管有别于其他公共管理。因为业主和物管公司的关系是合同关系，所以合同的签定非常重要，一旦发生纠纷，调解不成功的话，诉诸公堂，合同的规范、细化就显得尤其重要。而物管公司的义务和责任，来自国家法律法规的法定义务，另一方面也来自合同约定产生的权利和义务。市房地产业协会会长汤烈坚说，《汕头都市报》关于市区数个住宅区失窃，户主和物管公司纠纷的报道刊登后，协会非常重视，马上召集会员单位召开会议，对没有参加会议的物管公司也及时通报情况，落实责任，要求向所属各业主宣传提高安全防范意识，并找出几个在这方面做得比较好的物管公司进行宣传，总结经验，群策群力维护各小区内治安。公安部门：群策群力非常重要市公安局治安科负责人陈斌说，近期入室盗窃案件呈上升趋势，以前只是集中在没有物业管理的老市区，最近则在有物管的住宅小区里发案的居多。市公安局领导非常重视这种情况，局长亲抓落实督察队的工作。陈斌认为，在做好保安人员培训，重视队伍建设和大力推广技术防范措施的同时，要多向业主做宣传，让各住户都提高安全意识，群策群力，一旦发现小区内有可疑人员或现象，即与物管部门取得联系，确实可疑的可查问、跟踪，且要推广使用住宅自动报警系统，据了解，在市区内，有使用该系统的，目前尚没有发生失窃案。而一旦出现失窃，事主和物管都要及时保护现场，抢救伤员。法院：拒交物业管理费不妥龙湖区法院审判长吴斌介绍，近年来，有关物业管理纠纷越来越多，主要是物管公司告业主欠费。而被告的业主多有说法，即物管在服务方面，包括小区安全管理方面存在种种问题。业主的法律意识也比以前有很大的提高，如果物管公司不履行原先签定的合同条款，他们就采取拒付物管费的办法。其实，这样做是消极的，也对其他缴交物管费的住户不公。吴斌建议，出现这种情况，双方要主动做沟通，沟通不好的话，可以向上级部门反映，而物业公司倘若在服务质量方面确实存在问题的话，诉诸法庭时，审判时将会考虑降低其物业管理费。加强防范 理性维权面对日益严峻的小区安全形势，小区业主应该如何加强防范，理性维权？在昨天的“构建平安和谐物业小区”座谈会上，有关专家向广大物业小区业主建言献策———第一招：合同要细化，维权有依据。按照规定，提供物业管理服务的物业公司，必须与接受物业服务的小区业主签订《物业服务合同》。业主要订立合同时，首先应该强化自身的“合同意识”。要清楚哪些是常规性的公共服务，哪些是特约服务？双方的权利和义务是否对等？在平等协商的基础上，对相关责任条款进行细化。比如，在《合同》中将物业公司的安全防范义务，明确陈述，并约定提供的保安人数、保安巡逻线路、地点、次数，安全防范的措施和技术装备等，既切实可行，又安全有效。第二招：热心小区事，自治要积极。组建业主委员会，是实现业主自治，构建平等对话和有效沟通的重要渠道。按照规定，业主委员会是经由行业主管部门指导、街道居委组织、物业管理协助、业主共同参与的情况才成立的。因此，广大业主要主动热心小区的公益事业，积极参与小区自治工作，推动业主委员会的机构建立和制度完善。这样，通过架构对话的平台，及时对不合理的物业服务条款进行修改，有效监督物业服务工作，督促相关措施的落实，切实保障业主的合法权益。第三招：工作要配合，维权要理性。小区是广大业主“共同的家”。广大业主要摒弃“自家打扫门前雪，不管他人屋下霜”的陈旧、狭隘观念，积极配合物业日常管理，提高安全防范意识，做到邻里相守望，小区同安全。当发生合法权益受到侵害时，要有理性维权意识，通过合法途径，维护自身权益。目前，一些业主采取拒缴物业管理费的非理性方式，一旦打起官司来，往往是“无功而返”。因为，不缴物业费不仅是违约行为，也是直接伤害全体业主利益的行为，不受法律法规的支持。
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