一周独家：“中顺”迷雾（二）

　　一周独家：“中顺”迷雾（二）

　　“中顺”猜想

　　●理清产权

　　● 产权式的盘活有可能重现生机

　　原来的五湖实业大厦变成现在的爵士馆商住楼

　　原来的中成广场变为现在的金色水岸商住楼，这都是丑小鸭变成白天鹅的楼盘

　　中顺广场何日也能完成这般童话故事呢？

　　有消息人士透露，前不久某银行前往“中顺”工地办了一个交接手续。从省高院批准施工单位中国十五冶建设有限公司的财产保全，封存酒店1至5层，到中顺工程项目与几家银行的项目贷款纠纷，以及投资方老板涉嫌经济犯罪，让外界感到中顺的债权债务关系扑朔迷离。

　　五星级酒店会掉价吗？

　　据介绍，中顺国际大酒店按照21世纪国际五星级酒店标准建设，酒店基地占地约20亩，总建筑面积近16万平方米，主要由中顺国际大酒店和中顺广场（暂名）两栋高约37层的建筑构成，由中顺国际大酒店有限公司投资，总投资约8亿元人民币。酒店主楼高度为145米，中顺广场主楼高度147米，为江西建筑物之最。“中顺”从楼盘的营销运作模式来看，具有自身的特色和亮点。值得一提的是，中顺国际酒店将引进现代产权式酒店经营思路，建成全省首家产权式五星级酒店，酒店将每间客房或其他服务设施分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有此房间的权利，可享有每年的自用居住天数的入住权，其他时间则可交由酒店管理公司统一经营，赚取年度该客房的利润分红，实现投资的保值和增值。投资者拥有了全产权的客房后，还可邀请亲友入住，亦可以转让、抵押、赠送与继承。

　　近日记者探访中顺工地现场，发现工地围墙的宣传橱窗里还留存了许多酒店的宣传广告画，漂亮的游泳池、旋转观光电梯、充满了中、西情调的大厅和包厢，尽情抒发着酒店的豪华高贵。只是因工期太长、停工太久疏于管理，宣传橱窗已经显得很陈旧，几处玻璃也被人砸了几个窟窿。

　　从商业角度而言，中顺再次停工的风波，让酒店美好的蓝图和构架蒙上了阴影，无疑影响了它的卖点。

　　寻找现实有效的办法盘活

　　专家们分析，“烂尾楼”的产生有三种情况：一是产权不明；二是资金不到位；三是产品不对位，也就是不适销。中顺国际大酒店项目再次搁浅，究竟是哪方面的问题，除了卷入一场官司的原因，恐怕以上“三种情况”都有一定程度的存在。

　　找出楼盘运作不畅的问题，经过实力企业的接手盘活，烂尾楼“丑小鸭变白天鹅”的情况，在南昌也是不乏其例。“南浦大厦”早在1998年被江西省科学技术出版社买下，创下了南昌市“烂尾楼”收购的第一个纪录，目前这栋楼的改建后已交付使用。青山湖畔的“中成广场”被深圳北方地产公司买下，用作高档商住楼开发，重新规划改造后易名为“金色水岸”，6月8日开盘以来，也受到购房者的追捧。高新开发区的“江山花园商住楼”以1200万元拍卖而易主，工程进度得到了保障，销售也取得不错的业绩。同在高新开发区的“五湖实业大厦”，近段时间通过重新包装定位之后，推出了精装修式的酒店式公寓——“爵士馆”，其小户型、低总价及“我行我酷”的现代都市气息，确实让都市时尚一族心动。

　　业内人士陈先生认为，“烂尾楼”之所以产生，开发商决策失误是首要原因。有的开发商对房地产市场缺乏科学的判断分析，设计项目规模大、功能杂，市场定位脱离实际，甚至连用地的地质情况没摸准就匆匆上马；有的开发商实力不够强，对项目建设成本测算又不精确，或将资金挪用到别的地方，工程往往建到一半就缺乏后续资金。另外，有少数项目是受规划和土地用途调整影响而停工的；还有一些是因为国有企业在制度上发育不良，使其在越来越市场化的房地产业中力不从心造成的。

　　更有业内人士明确指出：盘活中顺，比盘活一般的烂尾楼难度要大得多，这表现在它的建设旷日持久，加之涉及到丁鑫发一案，负面影响太多。但它的盘活优势也显而易见：位于城区黄金地段，利用价值高，在杜邦帝亚全资购买和运作下，一栋楼已经做到了封顶，整个项目框架业已形成。不论是开发商在建设资金链的哪一个环节出了问题，都有可能让整个工程项目搁浅。本着激活楼盘，为开发商融贷资方带来利益最大化的思想，整合方案推进项目，实现资本变现，是极为现实和有效的办法。

　　未来的中顺广场和中顺国际大酒店项目将会出现怎样的局面？从目前获得的信息来看，香港杜邦帝亚有限公司当时称以3．7亿元全资收购中顺国际大酒店项目，将投资8亿元建设5星级大酒店，并推出产权式经营运作。眼下中顺工程建设的融贷资金已经达到数亿元，还可能有建设单位的垫资和“产权式酒店”的运作融资。最后的结果，应该是此工程的债权各方，如银行、投资方等坐下来，拿出新的融资和新的利益分配方案，可望促成大楼的建成和投付使用。

　　之所以说中顺还有盘活的可能，是由于前面的投入和建筑都既成事实，并且已经形成巨额投入。像过去那样一停十年，将带来严重占压银行资金的后果，同时投资方因有贷款融资，更是耗不起。还有来自创文明卫生城市等方面的社会压力。

　　产权运作激活“中顺”

　　记者在进一步的采访调查中了解到，中顺项目要摆脱困境，寻找新生，前提首先是要理顺产权，而发展方向也显然要在“产权式”运作上做文章。中顺的发展初衷就是打造“产权式”酒店。在南昌，产权式酒店的成功运作已有先例。

　　目前南昌的平均房价在3500元／平方米左右，但南昌国恩宾馆眼下产权式房的起价是11000元／平方米的高价位，居然还卖得不错。目前该楼盘400多套客房已售出一大半，只剩下一些尾楼，本月底可望开张。其营销策略除了引入上海东湖酒店经营管理公司经营管理，更多的是引入了产权式酒店的运作模式，吸引了业户。

　　那么，楼层高分别为145米和147米的中顺国际大酒店如能投付使用，其客房面积远高于国恩，酒店建设标准也称高于国恩，产权运作的资金回报将达到数亿元，这对于中顺的投资经营方来说，应该是非常诱人的。

　　业内人士称，中顺提出了产权式酒店的开发经营模式，而此前一直到大厦封顶，外界也看不到“产权式”效果的凸现，中顺应该借鉴产权式酒店的成功运作经验。

　　南昌大学的黄教授谈到，产权式宾馆酒店本身是一种投资行为，此种形式第一大受益者就是开发商，因为客房卖掉后，他们就已经收回成本。投资回报率的高低和风险大小，实际取决于这个酒店将来的营运状况，而不仅仅取决于开发商出售时的承诺。因此是否赢利、赢利多少，还得看后期经营和物业管理。产权式宾馆酒店的业主由许多成员组成，他们对经营业绩参与、监控的手段与机会较少，而酒店又是一个对管理要求极高的行业，因管理而导致经营性亏损的风险极高。如果经营公司管理不善，就会亏本，直至退出。

　　他说，产权式的盘活，可能给中顺带来生机，今后怎样生存发展，还需要酒店的综合管理和多种经营跟进。

　　有了激活中顺国际大酒店项目（或者其他名称）的思路，还要有法律的市场的手段，还要在明晰产权的基础上组建完善机构，尽快拿出新的动议推进项目。如果项目各方都只抱着各自的利益，不重视项目的重新启动，不能尽早建成开盘，这处“烂尾楼”或“问题工程”还将长时间的陷入束之城市“高阁”的尴尬境地。