记者独家调查 南京首例"业主自治"夭折内幕

　　【龙虎网报道】2004年，南京市富丽山庄小区，两幢高层住宅的部分业主因为收费问题与小区物业公司发生矛盾。后来，部分业主宣布，这两幢高层与富丽山庄小区脱离，不再接受物业公司的管理，由业主自己负责这两幢大楼的物业管理，从而揭开了业主对小区进行“自治”的序幕。

　　昨天，记者了解到，在“自治”风波闹了一年以后，这两幢高层住宅又被业主主动

移交给了原物业公司管理。堪称南京首例的小区业主自治缘何胎死腹中？记者随即就此展开调查。

　　物业收费标准成导火索

　　富丽山庄，有住宅33幢，15万余平方米。G1、G2幢紧依锦湖路而建，面积1．99万平方米，192户，是扬子石油化工公司集体购买，分配给职工的。当初，扬子公司与开发商签订购房合同时，曾约定这两幢楼的物业管理费每平方米0．45元，免缴公共设备、设施分摊费，两年不变，截止时间2003年4月底。

　　2003年4月，合同到期。负责物业管理的南京宏民物业管理有限公司到物价局申请，对这两幢楼的物管费进行复核。物价局复批：物管费仍按每平方米0．45元收取，共用水电费按实向业主分摊。然而，G1、G2幢部分业主却不予认可，仍希望继续按原来的合同来收费，即不愿意交纳电梯所产生的费用。他们与大多数业主沟通后，选出了几位代表，要求与物业公司谈判。多次协商未果后，小区业委会、社区、白下区房地产管理局也纷纷加入，从中协调，业主代表也换了一拨又一拨，但一直没有达成协议。

　　欠费停电业主提水爬楼

　　事情拖到2004年1月，物业公司觉得不能再拖了。于是，在1月6日向G1、G2幢全体业主致信：请求业主每户先按每月20元标准补缴2003年5月至2004年2月的分摊电费，未缴清物管费的业主补交欠费；若1月15日前，大部分业主能缴纳费用，公司就在春节后继续协商；如只有小部分业主缴费，公司将于1月15日起退还多收的费用，撤出对G1、G2幢的物业管理。通知发出后，有一部分业主积极缴纳了费用，而大部分业主都没有缴费，192户业主只有87户缴费，占45％。这时，供电公司也因G1、G2幢长期欠交共用电费，向他们发出了停电通知。停电通知似一石激起千层浪，G1、G2幢的业主有找物业公司协商的，有到物管处理论的，有找供电公司求情的，有到报社投诉的……顿时，富丽山庄成了人们关注的焦点。在多方努力下，总算平安地度过了春节。

　　春节后，供电公司又一次发出了停电通知，而物业公司开始向一部分多缴费的业主退费，物业公司决心退出了。2月16日上午10时正式开始停电，除了电梯停运以外，楼道也没了照明。此外，停电使水泵也无法工作，家家户户都停了水，唯一可以取水的地方就是G2幢底楼的一个水龙头，业主只能拿桶取水再提上楼。

　　那些已缴清了所有费用的业主，再次四处奔波，在多方努力无效后，其中几户人家，凑了两个月的电费先缴上。停了79个小时后，2月19日下午5∶10左右，供电公司恢复了共用部位的供电，电梯又开动了，水泵也启动了。

　　业主对自治意见不一

　　水电虽然恢复了，可物业公司却因为没有签订物管合同，退出了这两幢楼的物业管理。业主代表也准备成立G1、G2幢临时业主委员会，对这两幢楼自行管理，G1、G2幢成了整个富丽山庄小区中的一个“独立王国”。为此，小区业委会对此表示了强烈不满。2004年2月27日，业委会致函扬子公司总经理办公室，认为：“G1、G2幢部分业主无视国家及省、市《条例》和规定，未经主管部门同意，私自成立G1、G2幢临时业主委员会，我们认为是非法的，对他们这种行为不予承认，望贵办尽快给予制止。”

　　临时业委会虽然没有成立，业主代表还是找人对这两幢楼进行自管。可这一做法，有一部分业主不予认可。然而，“业主代表小组”并没有停止他们的活动。为了与电梯维保公司和自来水公司直接签订合同，10月他们又自己制作了“G1、G2幢业主代表小组”的图章，并于10月18日致函南京市和白下区相关主管部门，要求备案。但是，主管部门以缺乏法律依据为由，没有批准其备案请求。尽管如此，业主代表小组依然将自己的图章启用了。

　　由于种种原因，有18户业主没有交纳每平方米0．45元的费用。开始一切运转还比较正常，收费和使用的时差也掩盖了一切。到了年底，费用出现了缺口。于是，2005年1月6日，正常运转的6部电梯都被贴上了“封条”，并加盖了“业主代表小组”的章，并告诉业主：哪天费用交齐了，哪天才开锁恢复使用。

　　电梯停运，给业主的生活造成了很大不便。情急之下，有两位业主给扬子公司领导写了一封信，要求公司派员协调。公司领导十分重视，责成公司房产处派专人协助业主调查处理，此举给问题的最终解决带来了曙光。

　　历史欠费仍然未解决

　　谢惠民、魏钦忠等业主受大家委托找到了小区业委会、物业公司和白下区房产局。2005年1月26日，由业委会主任牵头，他们和物业公司坐到了一起，就开通电梯、物业管理及清点欠费进行了协商，并达成了“物管费从2005年1月收取，每平方米0．45元；公用部分分摊费用一楼每户8元／月，每上一层楼加1元，多退少补”等五点共识。

　　2005年2月1日，在南京市白下区房地产局和小区业委会的监督下，对电梯进行了移交，上午10点多钟电梯终于恢复了运行。随即，物业公司也恢复了对G1、G2幢的物业管理。然而，欠费等问题还没有得到解决。

　　后来，为了确保这两幢楼的物业管理，新选出的业主代表提议与物业公司签署一份《补充协议》。原定2005年7月1日签字，可由于业主代表没有交出向物业公司承诺的欠费，《补充协议》没有按期签订。据物业公司介绍，2005年的物管费和分摊费用，他们只收到了50％。

　　昨天，记者来到富丽山庄小区了解情况。记者看到，当初宣布自治的两幢高层住宅秩序依然。

　　记者从小区物管处工作人员那里了解到，目前，包括两幢高层在内的整个小区运转都比较正常，两幢高层仅有20户左右的业主没有缴纳电费和物管费，费用收缴率在90％左右。但是，在自治期间的一些欠费依然没有收齐。这笔费用由物管公司作为历史欠账挂在了那里。小区从正常的物业管理到因欠费而停电，由停电而引发业主自行管理，由自管而再次发生封电梯风波，最后又恢复物业管理才开通电梯。终点又回到了起点，但期间的教训值得每一位业主甚至物业管理人士深思。