业主小区内遭歹徒劫杀 保安逃跑物业被判罚6万(2)

　　法官说法

　　“因保安置之不理而判物业赔偿”

　　主审法官称如果物管合同未对保安内容作特别约定，物业公司不用担责

　　本报讯 昨日，就这起因刑事案件引发的物业纠纷的担责问题，记者采访了主审法官刘冬辉。刘法官说，张锐的案件是人身损害赔偿案件，被告要不要担责，主要是看它在本案中有没有过错。法院审理还要看物业管理合同有没有对保安服务的内容作特别约定，如果没有，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是维护公共秩序的防范性活动。

　　刘冬辉说，物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。它的义务主要体现在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，双方签订的物业管理合同中，保安服务的内容为：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。服务质量中对保安的要求为：24小时巡查，责任到人。

　　这个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。

　　刘冬辉说，依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案中，造成张锐死亡的直接原因是歹徒行凶，尚未落网的嫌犯应当承担赔偿责任。但是，物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。所以法院判决物业承担补充赔偿责任。

　　律师建议

　　“物业安保合同切忌笼统”

　　房地产律师秦兵建议，由业委会细化合同，附加刑案保安所负责任

　　本报讯 在昨天的案件中，有一个问题是，小区物业的安保义务究竟有多大。也就是说，什么情况、何种案件，才是物业能够管和应该管的。为此，记者采访了北京知名的房地产律师秦兵。秦律师介绍，保安应负何种程度的责任，主要是以其是否尽到合同约定的义务来区分，但目前物业管理合同中关于保安的内容，一般都比较笼统，而且都是物业单方制定。也没有法律法规要求物业要如何制定，或者确立一个制定标准。所以在诉讼中，业主往往比较被动。

　　秦律师建议，“保安合同”签订的原则是越细越好，而且一定要由业主委员会同物业签订。将细化的合同条款附加在原合同上，以此保护自身的利益。比如保安在小区内设几个岗，多长时间轮岗，在小区内一天的巡查次数，小区内监控录像保留多久，是不是只有持许可证者才许进门，无证者如何办理等等。秦律师认为，细化合同的同时还要明确责任，违约要赔偿什么损失，是误工费、精神损失费还是其他，合同中不要有承担一切责任等笼统的言辞。对于突发事件或刑事案件，合同中也要约定保安负什么义务，是阻止、报警、还是作证。保安也应对突发事件有一定应对能力。

　　业主声音

　　物业费要物有所值

　　丰台宣祥家园业主郭蝈认为，保安先要保证业主安全

　　小区保安，顾名思义，保的就是小区的安全、业主的安全。

　　刑事案件确实多是突发的、无法预知的，但是保安首先要保证小区人员的“纯洁性”，不能让外人随便进入，很多刑事案件都是小区外人员进入造成的，而且要保证24小时职守，尤其是小区的角落，还有监控设备的正常使用。这些如果能做到的话，起码会大大降低刑事案件的发生几率，即使发生，也会大大减少物业公司的责任。既然业主交纳了物业费，就要物有所值。

　　物业观点

　　物管规定界定不清

　　星河城物管有限公司安英弘称，保安难以应对刑案

　　从人道主义出发，物业应当承担一定的责任，可以做出一定补偿。但从物业管理服务规定来讲，很难界定。

　　因为规定中，保安只有维护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序维护费，但这个费用是用于对公共区域的秩序维护，业内称“红线以里、户门以外。”在这个范围内的秩序维护保安是责无旁贷的。但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反应也会有所差异。物业只能加强对保安的培训，制定各类应急预案，在事发后及时应对。当然，如果在发生刑事案件时，保安看到了却不管，还是逃脱不了一定责任的。

　　案例链接

　　案例A 业主被杀物业被判免责

　　2004年初，房山区法院受理一起物业管理纠纷。

　　张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，其本人遇害身亡，车辆也被劫走。当时嫌犯触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后嫌犯被抓获。

　　张某的母亲、妻子和儿女以物业公司管理松懈为由诉至法院，要求赔偿各种损失共计30余万元。

　　法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物业公司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理不当之处，不应承担过失责任。

　　案例B 业主被杀物业被判担责

　　2001年4月，两名嫌犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。

　　被害人的亲属将小区物业公司告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，导致两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求物业赔偿29万余元。但是，物业公司辩称，自己没有能力预见刑事案件发生。

　　朝阳区法院经审理认为，此案中物业部门违反双方约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方遭受损失的原因之一。朝阳区法院据此判决该物业公司赔偿被害人亲属16万余元人民币。（记者 李欣悦）

　　来源：新京报