违章搭建 房租赁合同无效

　　明知自己出租的是违章搭建的房屋，却以定金法则为由不肯返还定金。日前，奉贤区法院经审理认为这份租赁合同无效，判定房东周先生返还房客瞿女士定金人民币1000元。

　　索要定金遭拒

　　家住奉贤区星火农场的周先生有两间店面房，中间有一条过道。去年11月初，瞿女士找到周，商议租赁店面房事宜，双方口头约定，租借中间一间，瞿女士当即支付租房定金人民币1000元。此后，闻听此房是违章搭建，按照规定不能出租，瞿女士便找到周，要求其退回定金。周不同意，双方协商无果。瞿女士一纸诉状告到了法院。

　　庭审中，原告瞿女士当庭出示了租赁房是违章建筑及房东周先生收到定金1000元的证据，要求其返还因租赁合同无效而收取的定金。而周则认为收到定金不假，但自己是应原告请求才搭建房屋的，现在原告想毁约，故不同意返还定金。

　　法院判决返还

　　法院认为，双方诉争的租赁房屋，为周擅自搭建，该房屋既未取得房地产权证，也无其他合法权属证明。参照《上海市房屋租赁条例》第八条第一款的规定，周不得出租该房，故对原告瞿女士要求周返还定金1000元的诉讼请求应该予以支持。即使周主张出租违章搭建房屋是应瞿女士的要求，这一责任也在周，因为同样不能改变房屋是违章建筑而不能出租的事实。况且周无证据证明上述主张。

　　判决后，被告周先生不服，提出上诉。市一中院认为，瞿女士与周先生口头订立的租赁合同，因该房屋为违章搭建，未取得合法有效的权属证明，故双方的租赁合同无效。无效合同不发生法律效力，周应将收取瞿女士的定金予以返还。据此，法院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　本报记者郭剑烽通讯员万剑峰

　　法官点评

　　目前，房屋租赁现象十分普遍。特别是在一些城郊结合部，市民擅自搭建房屋，用以出租牟取个人利益。《上海市房屋租赁条例》第八条第一款明确规定：“未依法取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的房屋不得出租。”一、二审法院均以合同无效为由判决本案被告返还定金，正是基于无效合同无法律效力这一点，因此不适应传统意义上的定金法则。

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