本报讯 因朋友未能如期清偿借款，一男子行使抵押权，通过签订买卖合同将朋友房屋收归己有。然而，当该男子准备办理过户手续时才知，该房在此前已被朋友卖与他人，并于该房作抵押后办理了过户登记。由此，该男子诉至法院，要求确认该房屋归其所有。两审之后，法院认为，该男子给其友出具的借据内容虽有房屋抵押性质，但未办理抵押登记手续，因此不具有对抗他人购买该房办理产权过户登记的效力，遂判决驳回了该男子诉求。
家住本市塘沽区的苏某曾于2003年1月23日向杨某借款3.4万元，借据言明，如到期不能还，以苏某位于塘沽区某小区的一套单元房偿还，直到房屋办理到杨某名下，此借据收回。同年1月26日，苏某与杨某签订房屋买卖合同，约定苏某将上述房屋以3.4万元价格卖与杨某。而此前，苏某早于2002年10月8日以3.5万元的价格将该房卖给了郭某。由于双方当时未办理房屋买卖产权过户手续，郭某于2004年3月23日起诉苏某履行合同，办理过户手续。该案经塘沽区法院审理，判决支持了苏某诉求。为此，同年11月29日，杨某以其已付清全部房款并已办理房屋交接手续为由诉至法院，请求判令苏某与郭某签订的房屋买卖协议无效，确认坐落于塘沽区的该套房屋归其所有。
原审法院审理后认为，苏某与杨某之间的房屋买卖纠纷系在借款纠纷的基础上，由苏某以房屋作抵押形成的，但该抵押行为未经有关部门登记备案，不符合法律规定，属无效抵押。因此，杨某的诉求无事实和法律依据，判决驳回。
宣判后，杨某不服，认为本案属一物数卖，自己与苏某的房屋买卖合同不存在法定的无效情形，依法应为有效；同时提出，自己与苏某已办理了房屋交接手续，交付了购房发票及相关协议，因此应确认该房归其所有。
经开庭审理及核实证据，市二中院认为，苏某分别与杨某及郭某签订的房屋买卖合同，其内容不违反法律规定，均应认定有效。但本案苏某与郭某签订的买卖合同履行期限在先，且经原审判决履行过户手续，故苏某与郭某订立的房屋买卖合同应在先强制执行。依照我国房地产的有关法律规定，房屋买卖在办理产权登记过户后，房屋所有权转移。此前当事人之间签订的买卖合同以及房屋的实际交付占有行为，均不发生房屋所有权转移的效力和对抗第三人的效力。苏某给杨某出具的借据内容虽有房屋抵押性质，但未办理抵押登记手续，因此也不具有对抗郭某购买该房办理产权过户登记的效力。杨某可依据合同法的规定另案向苏某主张违约责任。由此，二中院判决驳回上诉，维持原判。 （孙启明 刘 军）
