北京城市改造怪相：盲目“改造”让黄金宝地贬值

　　“如果我们的客户刚买下院子就被拆迁，我们怎样向人家交代？”

　　去年以明清商业街风格整修的北京鼓楼东大街，拆掉的只是违章建筑，新铺了人行道，对街道两侧的店铺进行了统一设计，由政府出资修缮。

　　由东城区推进的这项工程得到了社会各界的称赞，一家小杂货店的主人却向《了望

新闻周刊》坦言买卖不如以前了。

　　在同一个时间段焕然一新的街道颇似新搭设的布景，让这样的小店失去了身份的识别，回头客很容易走错了门。

　　但政府的这个举动向市场传递了一个明确的信息：原定展宽这条大街的计划终止了。

　　情况因此而发生了变化。“已有70多户商家申请转变业态，并希望自己出资二次改造门脸。”北京市“2008”环境建设指挥部办公室总体策划部部长魏科在一次调研中得知。

　　区政府的干部对此表示忧虑，因为刚投完钱把大街整修好，生怕又给改乱了。魏科却认为，“这说明有人进来了，过去不被看好的地方被看好了，政府做的值了。”

　　他在接受《了望新闻周刊》采访时说：“如果整修前先找好商家，让他们按设计导则自己动手，两步就会并为一步，政府还能省掉一笔钱。”

　　魏科印象颇深的是1997年东城区接手王府井商业街整治时，已持续4年的大规模改造居然让这条大街卖起了三块钱一碗的牛肉面。“当时我们都傻了，”那时魏科在区政府规划部门任职，“这可是王府井啊！”

　　他发现让这处黄金宝地贬值的正是“改造”二字，“商家被搞怕了，不敢来了。”

　　“于是我们把工作的重点转入环境的整治，恢复他们的信心，结果地段升值了，资本进来了，那家牛肉面店消失了，变成了中国照相馆的新店，营业额翻了番，在家待岗的职工都回来了。”魏科相信，只要政府做了自己应该做的事情，市场就会让它慢慢好起来。

　　近年来趋于活跃的四合院民间交易证实了他的想法。

　　“现在是拆院子的跑着拆，买院子的跑着买。”在北京率先打出“四合院专业代理评估”招牌的井蕴娇告诉《了望新闻周刊》，“察院胡同那边正在大拆，可挨着的永宁胡同说是不拆，就有人找我们到那里买院子。”

　　与推土机赛跑的四合院购买力呈现的是另一番景象。“两年前市政府有一个政策，说要保护四合院，并腾退‘标准租’私房，一下子院子就出来了，整个市场就有了，”井蕴娇说，“我的公司一年就经手了几十个院子。”

　　找上门来买院子的都是有产阶层，投资客居多。其中20%～30%出于自住之需，70%多抱着投资目的，将收购来的院子翻建为四合院宾馆，或出租出去。

　　四合院被越拆越少使其奇货可居，井蕴娇在公司网站上发布待售的四合院，面积不等，多有超过千万的报价。

　　去年她还在报纸上打起了广告，希望凭着世界知名的四合院将公司打造成世界知名的品牌。

　　她请朋友帮她分析北京还有多少四合院能被投放到市场，对仍在持续的拆除十分痛心：“四合院是不可再生的资源啊，大杂院用不着去拆，用市场的办法是能把它拱走的呀。”

　　她介绍了她的办法：“我们像居委会一样到四合院里做每家每户的工作，理顺了产权关系，就把它推入市场，这个地方每平方米值两万元，我们就给住户两万元。”

　　井蕴娇的做法与前门商业区正在施行的“人房分离”有很大不同，作为一家私营公司的老板，她得不到行政强制力的支持。

　　她恰恰认为正是这样的拆迁破坏了市场的环境，“现在最大的难题就是规划问题，就怕政策出尔反尔，如果我们的客户刚买下院子就被拆迁，我们怎样向人家交代？”

　　她做的项目集中在文保区及故宫缓冲区内，因为政府承诺要保护那里的院子。

　　然而像南池子那样的文保区也遭遇了拆迁，这让井蕴娇的项目无法获得银行按揭贷款的支持，“银行说要是拆掉了怎么办？所以财产权一定要稳定啊！”

　　8位外籍人士今年3月致信北京市政府，询问“在保护区的政策上有哪些变化，在鼓励私人购买及修复传统建筑的政策上有哪些变化”。

　　信中说，“在将近两年以前，北京市政府出台了一个新的政策，允许和鼓励外籍人士在老城已定的历史文化保护区里购买四合院。我们是在中国生活和工作的一些外籍人士和海外归侨，都非常喜欢中国的古典建筑，所以就纷纷购置了四合院或长期租赁并投入大量资金进行修缮，或正在准备签定购买合同。”

　　“然而，我们最近发现，有些保护区里的胡同也正在被拆除，比如崇文区前门东侧的鲜鱼口保护区、西城区复兴门内大街南侧的南闹市口保护区(即文华、文昌胡同等)、南北长街……，这令我们感到非常担忧。”

　　德籍华人黄映红说她特别迷恋北京的四合院，自己到处找房，终于在钱粮胡同买下了一个院子，“我的房子后面是东城区政府，我希望它能够保佑我。因为在德国，政府是很注重私人财产的安全性的”。

　　舒梅是经手房地产业务的律师，她说许多想买四合院的客户都来咨询会不会遇上拆迁，“虽然政府信息公开的程度逐渐放开，但就是我们律师出面调查也很难得到确切信息。而现在的拆迁不会考虑你房屋的历史价值，你投入几百万的装修甚至会血本无归。”

　　“其实真正用钱来作杠杆问题都解决了，”井蕴娇说，“那些院子破了，政府就想把它们拆了，可它们是有市场的啊，你让市场自己来做就行了。你甚至可以把院子里各家的使用权拿到市场上流通，等使用权变产权的时候再收取土地出让金，这照样是有钱赚的。”

　　(来源：《瞭望》周刊，作者：王军)