小区停车　每月最高150元(图)

　　漫画/张永文据了解，西安市的机动车已超过50万辆，并且以每天数百辆的速度在快速递增。预计未来5年，西安市的机动车数量将超过70万辆。随着私家车越来越多地“开”进家庭，停车费尤其是小区停车费广受关注。因小区的停车收费标准各异，因此给消费者造成很大困扰，他们渴望了解哪些属于正常收费，哪些属于乱收费。据记者近日了解，省物价

局去年9月颁布、11月1日起开始施行的《陕西省物业管理区域内交通工具停放场所类别标准》中明确规定，凡是属于在物业管理区域内停放的小型汽车，物业管理部门每个月向每辆车收取的停放服务价格最高为150元。对产权属开发商的停车场，开发商可以委托物业收取车位租赁费，但车位租赁价格由开发商和业主双方协商。

　　小型汽车室内停放服务费

　　每月最高150元

　　据了解，物业管理区域内交通工具停放服务价格是指物业管理企业在物业管理区域内对指定场地停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用。

　　据《陕西省物业管理区域内交通工具停放场所类别标准》规定，150元/月的价格针对的是小型车辆停放在物业管理区域内一类室内停车场的停放服务费用。如果是条件次之的二类、三类室内停车场，小型车辆每个月的停放服务价格将分别为130元和100元。

　　车辆露天停放服务费

　　每月最高90元

　　根据省物价局的规定，如果小区住户将车辆停放在小区的露天停车场地内，那么小型汽车每月需缴纳停车费50－80元，大型汽车每月需缴纳停车费60－90元。

　　省物价局规定，物价部门制定的物业管理区域内交通工具停放服务价格为最高限价。省物价局还要求物业管理区域内交通工具停放服务实行明码标价制度。物业管理企业应在停车场醒目处悬挂标价牌，标价牌应标明服务项目、价格、制定价格机关、制定价格文号、执行时间等内容。

　　收费现状

　　这样收取停车费属违规

　　本报记者对停车费这一普遍关注问题做了调查后发现，很多消费者并不了解停车费如何收取、车位该如何买卖等规定，很多物业和房产商也在停车费收取上做文章。停车费成了消费者心头的一笔糊涂账。近日，本报记者调查发现违规收取停车费主要为：

　　1.物业擅自涨价

　　案例：西安市多个小区业主向本报反映，小区物业管理部门私自上涨停车费，有的小区物业已将停车费由去年的每月二三百元涨至今年的每月400甚至600元，让他们不堪重负。

　　政策解释：西安市物价局房地产价格管理处孔处长介绍说，对不同的小区，物价局会根据小区停车场的配套设施不同制订不同的收费标准，例如小区的停车场大小、附加功能等，配套设施好的停车场相对较高，所以可能不同小区停车费高低不同。但孔处长说：“目前，我们审批过的最高停车费为每月150元。”物业对于物价局审批过的停车费标准，只有权利下降，无权上浮。

　　《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）》第六条规定，各级物价部门依据停车场（所）类别和价格等级制定物业管理区域内交通工具停放服务价格，并根据当地实际情况实行价格浮动，浮动幅度上下不得超过20％。孔处长说，目前，西安市物价局审并未批过上浮的停车费案例。

　　2.向租住户多收费

　　案例：近日，在西安市丰禾路丰禾小区租房住了4年的杨先生对小区物业收取的停车费金额产生了质疑。五月初，丰禾小区的三安物业发展有限责任公司收取停车费的时候，对像杨先生一样在小区租住的人收取的停车费与小区业主相差较大。

　　三安物业发展有限责任公司丰禾小区物业办主任王志军介绍说，对租住户收取的停车费是按照西安市物价局规定的非常住用户收费。在市物价局的收费标准牌上，非常住户室外占道停车费白天一次2元，夜间一次3元。丰禾小区物业办向租住户只收30天夜间停车费，每月90元，室内停车费租住户一月则要240元，而业主占道停车费和室内停车费则分别为50元和150元。王主任说：“这些收费都是物价局批过的。规定中的常住户指的是业主，租住户只能按照非常住户收费。”

　　政策解释：昨日，孔处长介绍，小区的停车费是按常住户和非常住户收取的，但是物价局所指的常住户包括业主和租住户两类，像杨先生这样的租住户应视为常住户收费，非常住户指在小区做短暂停留的住户。

　　3.加收管理费

　　案例：王先生近日到西安市电子西街金桥四季花园咨询小区地下停车场收费，物业告知除了收取物价局批准的每月170元停车费外，还要加收50元管理费。王先生询问，这50元管理费，物业有权收取吗，是否需要经过物价部门审批？”

　　政策解释：对此，孔处长解释说，物价局审批的停车费全称为《交通工具停放服务费》，并未审批过管理费。

　　《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）》第二条规定，物业管理区域内交通工具停放服务价格是指物业管理企业在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用。也就是说，停车费即是对物业部门管理、提供服务所缴纳的费用，再收取管理费，则是二次收费，属于乱收费。

　　原因探析

　　车位权属成为收费关键

　　虽然各级物价部门对物业管理区域内交通工具停放服务价格有明确规定，但是仍有许多小区向业主收取较高的停车费，原因是停车费中除了包括物业部门收取的停放服务费，还包含了开发商收取的车位租赁费。而物价部门规定，产权属于开发商的车位，开发商可以向业主实行车位买断或租赁，因而车位产权的归属问题就成为决定停车费高低的关键问题。

　　车位租赁费抬高停车价

　　西安市东郊金裕青青家园的几位业主反映，他们小区地下停车场每月每车收费300元。该小区物业公司表示，300元停车费中有100元是物业公司收的服务费，另外200元是开发商收取的车位租赁费，业主们认为开发商收取车位租赁费是不合理的，应该执行物价部门规定的最高150元的限价。

　　对于业主的投诉，小区开发商认为，与西安市其他小区相比，金裕青青家园开发商收取的车位租赁费还算低的。

　　租赁费收否取决于车位权属

　　省物价局规定，对产权属业主所有的物业管理区域内停车场，未与业主协商并经同意，不得实行车位买断或车位租赁；对产权不属于业主并取得独立产权证的物业管理区域内停车场，可以实行车位买断或租赁，车位买断或车位租赁价格由双方协商。车位买断或租赁由业主自愿选择。

　　金裕青青家园的开发商就表示，该小区地下停车场的产权属于开发商所有，因此开发商可以收取车位租赁费，到底能收多少钱或是手续如何健全，国家并没有一个统一标准，他们小区200元的车位租赁费价格是和业主协商后定下的。但是小区业主并不认同这一双方“协商”后的价格。

　　车位产权到底属于谁

　　据陕西泓瑞律师事务所业务主任、房地产专业律师王阿丽介绍，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。无论部门规章还是地方性法规，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

　　王阿丽律师认为，一般而言，开发商对地下车库的建筑面积不作为公摊面积予以分摊，而是单独出租或转让，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中不包含该地下车库的面积（指分摊面积），故这种情况下地下车库的产权不应归业主共有。

　　而据西安市物价局房地产价格管理处孔处长介绍，地上车位又分为两种。一种是敞开式的，由于小区的土地使用权属于全体业主所有，因此开发商无权出售敞开式的地上车位。这类车位应当由业主委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。另外则是有围墙的地上车位，若开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。

　　一旦确定了地下车库的所有权归属，那么使用权和收益权自然是归所有人。本组稿件由本报记者彭坤狄蕊红采写