亚运会前“改”出一个新广州

　　老城区大造“形象工程”，迎来成片危改高峰年度

　　危改，依然是两个牵动广州人心的字眼。日前，广州市发出《关于旧城改造危破房有关问题的通知》，为广州大规模成片改造项目的顺利实施再添一把火。距离亚运会不过三年多，广州91.1万平方米的危房改造工程能如期交卷吗？

　　成片危改席卷老城区

　　“听说这片快拆了，我好像已经听见了推土机开动的声音。”荔湾区恩宁路的刘伯伯有些说不清的伤感。对此，荔湾区危房改造所所长徐劲证实说：“恩宁路地块是市里的试点，用地面积达9万平方米，我们正在进行拆迁摸查。”

　　未来三年半里，广州将迎来危房改造、搬迁的高峰年度……有人形象地说：过去，广州危改项目是补牙式的“小修小补”；今年开始则是大不一样，动的是“集体手术”，成片改造正席卷老城区。

　　在市政府的诸多工作中，危改一直摆在重要的位置。去年，广州提出力争在2010年亚运会召开前完成在册的91.1万平方米危房和严重损坏房的改造任务，一场大规模危陋平房改造从此拉开了帷幕。

　　本月，广州市专门出台《关于旧城改造危破房有关问题的通知》，特别强调危破房改造一定要实现由“零散改造”向“成片集中改造”突破，统筹做好成片改造的规划方案。而几个老城区也已摩拳擦掌，加快成片改造进程———

　　海珠区已启动的是滨江西海天四望、工业大道凤安街和洪德五巷等3个纳入全市第一批小面积成片危破房改造的项目，改造房屋总面积约12340平方米，拟建设绿化广场面积约5168平方米，重新建设新房面积约6656平方米，今明两年内完成。像海天四望项目，占地面积约4427平方米，原是开发商烂尾地块，经过长时间的策划，目前市国土房管局已经收回用地，现正向市规划局申请用地规划许可证。年内将建成为一个大型的集文化、休闲活动于一体的绿化广场。

　　荔湾区今年启动的是五个连片危破房地块的改造，包括西村增?地块、宝源路街区、逢源北街区、信义小区等4个连片地块，以及市确定的恩宁路地块。在此基础上，2009年年底前要完成19个连片地块改造。

　　越秀区也将在完成“3个10万平方米”工程———10万平方米的危破房改造任务、10万平方米的拆迁工程和增加10万平方米绿地。广州市第一个“老房原地换新房”模式的试点———解放中路地段的危房改造，预计今年10月份竣工，可以回迁。越秀区采取的办法是“政府出规划、居民出地皮、政府补贴投入资金”。

　　坚决避免开发商介入

　　“距市里的大限，只有三年多时间，我们压力很大！”不少基层的同志坦言，危改这么多年，留下的这些连片的改造都是各个区最后最难啃的“硬骨头”。

　　要改造起来，其难度可想而知。人口密度高、住房面积达不到最低标准的住户多、华侨房产多、没有配套厨厕的住户多……造成拆迁补偿成本高。

　　记者了解到，海珠区初步选定的南华西和凤宁南成片改造项目，区里初步拟定了两个方案：如果南华西采用容积率1.81的第一个方案，两个项目总开发成本约需18509.13万元，总收入14312.53万元，总利润为-4196.60万元；如果南华西项目采用容积率2.72的第二个方案，再加上凤宁南项目，总开发成本约需26389.18万元，总收入27077.11万元，总利润才为687.93万元。

　　再以荔湾区的恩宁地块为例，根据有关部门的前期可行性研究，规划容积率低于现状容积率，投入将高达7.23亿元，项目亏损大。

　　张广宁市长4月29日到越秀区、荔湾区调研，本月18日到海珠区调研，两次讲话都重申了广州危房改造的态度：坚持政府主导，从方案制定、征地拆迁到工程建设等各项工作都要由政府来组织，坚决避免商业利益的介入。建成后，还要引入以政府为主导、收费合理的物业管理服务。

　　和其他城市借助房地产开发的力量、推平头式的商业开发不同，广州彻底把开发商拒之门外，明确提出不让开发商参与旧城改造，而是由市、区两级政府财政出钱，承担改造责任。广州的具体做法是：公产永迁，私产回迁，即对拆迁所涉及到的房管局直管公房承租户实行永迁；对原私房业主则予以回迁，但业主需补回旧房与新房之间的差价。

　　有关人士给记者算了解放中路地块一笔账，改造费用由市财政、区财政和私房业主共同承担，由于按规划重建成本通常在每平方米2000元左右，公房住户由政府统一安排永迁安置，区域内的私房业主，只需缴纳每平方米500元以下的旧房换新房的差价，剩下的成本由市财政和区财政按照一方50%的比例承担。如果回迁的新房面积超过原有的旧房，该业主也只需支付超出面积的建筑成本。这种“老房原地换新房”的做法，让居民得到了巨大的实惠。而区政府在新建和修复过程中，会置换出一部分楼盘面积，把它建成商铺。在工程结束后，这部分商铺将会进入二手房市场，按照市场价格进行交易，收回先期投入的资金。

　　同时，随着成片危破房改造项目的开展，明后两年的安置房源需求量也将递增。令人振奋的是，新近出台的新社区政策将为之提供有利的支持。广州已决定投入15亿元，利用政府储备用地，在金沙洲、同德、棠下、大塘等地区建设新社区，争取2007年年底前全部解决广州市5643户双特困户住房困难问题。

　　改造注重保护文化味

　　2010年的广州老城区将呈现怎样的面貌，目前来说还是个悬念。不少人担心的是，随着旧城区内的危破房子成片被改造掉，这一地区的历史“痕迹”也随之消失了。毕竟大规模改造城区危旧房，遇到的一个突出问题是如何保护好广州的历史文化名城风貌、城市文脉怎样传承。

　　荔湾区在这方面有诸多探索。他们一贯强调的是注重增强城区的文化内涵，将危破房改造与保护历史文化街区和西关民居民俗风情相结合；将危破房改造与打造特色旅游景点相结合。

　　记者看到，在荔湾区多宝路地块，“修旧如旧”整饰后的宝庆园、泰华楼、八和会馆等古建筑重新焕发生机，让人仿佛置身于上世纪二三十年代的西关。

　　有关负责人介绍，正继续推进八和会馆修复建设二期和三期工程，对八和会馆周边的破旧民居进行征地拆迁，建设与八和会馆配套的绿化广场和粤剧陈列馆等，并以八和会馆为中心，结合李小龙祖居开发和沿线骑楼街修复，连片打造恩宁路岭南风情街，使之成为一个具有岭南文化特色的重要旅游新亮点。

　　有居民自发修缮旧房

　　“前几天台风来，我再也不用心惊惊的，以前我们都要躲到亲戚家”。

　　家住荔湾区和平西路11号的游女士告诉记者，20多年来，她这是第一次“无所畏惧”地面对台风。原因是今天春节，她家与另两名业主终于一起“合资”，花了十来万元改造好了自家三层的危房。记者看到，房子焕然一新，一楼还变成了铺面，出租给新疆羊肉批发店。游女士十分满意自家的变化，要知道以前她家这栋摇摇欲坠的老房子，大梁都烂掉了，住在里面时刻都担心，最惨的就是下雨时每间房都漏水。

　　记者采访发现，这种居民自助型的小规模住宅改造方式，近一年来得到了非常大的认可。有数字为证，去年以来，荔湾区已有1700幢14.84万平方米的2003年、2004年在册私危房实施了自行解危，私危房的自修率达到98.4%。

　　正如不少专家都认为，让居民自觉地修缮旧房，是最经济、最有效也是最理想的解决危房问题及风貌保护问题的办法。如何组织好居民的力量，是解决危房问题的关键。

　　但在现实中，怎么让居民有“我要修”的愿望，实在不是件容易事。有的房子，业主想修住户却不想修，双方还为此闹上法庭；有的房子拥有很多房主，最多的，一个房子就有57个业主，意见不统一，工作很难做。像游女士，改造只用了三个月，但由于她们家三个业主意见不统一，此前说服她家进行房屋改造用了一年，上门动员达到十几次。

　　广州市出台了一系列“绿色通道”，提倡居民参与小规模整治：对业主愿出资改造危房的，区国土房管部门帮助跑规划报建，协助修缮；对业主没有经济能力修缮或找不到业主的危房，房管部门实行抢修代管；对业主无力修房又不肯让政府抢修代管的，房管部门垫支修房；对拒绝修缮危房的业主，房管部门和街道干部登门做工作，直到业主同意修房；业主肯修房但需要房管部门负责安置长期租住在其房屋内的租户的，房管部门帮助解决。

　　残墙与摩天楼形成一幅拼贴画颜长江摄

　　（卓珩／编制）