低价格引人“内部认购”拉升后毁约退还定金地产商“变脸”忽悠购房者（图）

http://www.sina.com.cn 2006年05月26日10:14 合肥报业网-江淮晨报

　　这是看起来有点荒诞的一个场面：买房的一定要把钱交给卖房的，卖房的却坚决不接受，反而要赔钱给原来交了定金的买房者。这正是当下广州楼价狂涨下已不少见的现象。

　　楼市平淡时，开发商以较低价格吸引部分买楼者“内部认购”商品房。当下楼价升了，开发商又以各种理由要求毁约，甚至不惜双倍赔偿当初的定金、“诚意金”，以便最终可以多赚至少几百万元。而购房者为此错失了相对便宜得多的购房时机，损失怎么补偿？

　　内部认购是开发商不公开地预售商品房。在相当长的时间内，是房产商通行的销售手法，吸引了许多买房者。但一些内部认购的房子是在开发商未取得“商品房预售许可证”的情况下销售的，建设部已下文严禁。由于不受法律保护，购房者的权益也难得保障。

　　预定的房子没了？

　　5月20日上午，25名广州购房者齐聚某大型楼盘的售楼部，与该楼盘的开发商见面。购房者大声质问，“这个房到底还建不建？”“只要你这个楼还建，我们就愿意等下去。”

　　该楼盘开发商苏总经理面对群情激昂的几十个人，翻来覆去说的就跟他们给购房者所发通知上的理由一样：“因上述楼宇靠近地铁三号线施工保护范围，受地铁三号线的施工影响，该楼宇至今尚未取得预售资格。为尽可能避免您的损失，我公司现决定解除内部认购书，退还您定金并向您补偿一万元。”苏还表示：“地铁从我们的楼盘下面穿过去，没事先通知，我们也是受害者。”这一说法得到的是另一方的讪笑。

　　购房者的书面答复称，不接受该公司单方面结束认购关系；如果房屋因地铁施工影响，希望该公司能够提供相关的政府通知文件，同时出具书面通知说明该物业今后的规划；如果一定要解除认购关系，因为房价上涨的缘故，购房者的损失远远高出了一万元，所以不接受该公司提出的赔偿一万元的补偿条件，要按照合同法的相关条例，申请法院仲裁。

　　对于楼盘“建还是不建”，苏总始终没有回答。购房者要求出示地铁方面停建或改建的书面通知，苏总表示“没有必要出示”。

　　房子十一涨价开售

　　这些购房者多是在去年五一期间到该楼盘下定一万元预购房子的。当时的内部认购价是4500至5000元每平方米。现在均价已经涨到7500元。发展商表示，该大型楼盘未来的目标是卖到9000元／平方米。按照该楼盘最小面积91平方米来计算，购房者在其中最少损失了20多万元。而去年五一期间市区内仍有同等价位的现房，今年要买这个价位的房子，只能到番禺和花都等郊区地段了。

　　据住在这个楼盘的业主在论坛中反映，这两栋楼从打桩之后，就建建停停。有传闻说是开发商抽调资金到北京参加2008年奥运工程的竞标了，另外确实也受到地铁工程的影响。这时开发商就努力地劝说内部认购者，保证一定可以如期建好，拿到预售证。

　　“很多人都是等着买房子结婚和生小孩，当时就是看中了它均价5000元以下的价格，愿意多等一年。但是现在房子没了，我们也丧失了买房的好时机。”5月20日前去售楼部与开发商交涉的购房者中，有3位身怀六甲的孕妇，她们原本以为孩子出生后就能住上新房，但是现在原本要购买的房子“没了”，到其他地方买楼却无力承受目前较高的楼价。

　　地铁公司称无关系

　　记者从广州市地铁公司了解到，在2004年年底，地铁三号线施工开挖隧道时，发现××庭地基的挖孔桩离地铁隧道不到5米，不符合地铁保护相关条例的规定，因此，××庭的施工必须要进行修改。施工修改方案送达后，得到了地铁保护办批准。在施工过程中，施工单位数次因为达不到地铁公司的要求而邀请相关人员到现场察看。

　　2005年年底，整个修改挖孔桩的工程已经施工完毕，也获得了地铁公司的认可。至此，××庭是否可以开始施工和地铁公司已经没有关系。

　　同类个案比比皆是

　　该大型楼盘的个案并不是孤立的，由于内部认购的流行，房价狂涨之下，成了一个社会问题。去年，海珠区一楼盘就是在与业主签订认购书后，因没有足够资金解封抵押房产而长时间不能与业主签订购房合同。但就在这段时间，广州房价上涨明显，该盘就以“双倍赔偿”为条件，向业主提出退定要求。

　　在今年初，某大集团也主动向准业主大规模退定。2004年底，该集团造假事件曝光后，位于荔湾区、海珠区的在售物业因陆续查封而拿不到预售证，部分业主为了避免损失，通过上访、协商等方式，好不容易从发展商那里拿回一万元的定金。但还是有大部分交了定金的业主愿意耐心等待。因为在他们多次向发展商咨询何时可以公开发售的时候，从普通销售人员到一些中层管理人员处得到的回复总是很快就能拿到预售证，让他们再等等。

　　直到今年2月，一位姓谢的业主与销售人员联系时，对方还劝说他：“你千万不要退定，现在楼盘正在升值，如果转手肯定赚钱。”很多业主就是这样等待了一年左右，最终等到的却是发展商的两封通知书，说与业主签订的认购书无效，不具有法律效力，要求退定。但此时，一部分业主已经意识到房价是今非昔比，如果退定后再买房，那么按现在的市场价，他们可能要多付出十多万，甚至数十万元，因此坚决不退定，并要求以原价购买。注：文中业主皆为化名

　　·据《南方都市报》·

　　声音

　　建设部：严查“内部认购”

　　建设部今年３月公布今年工作要点，建设部将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施；同时控制高档商品住房开发，搞活住房二级市场。建设部表示，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第２２条早已明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。

　　律师：地产商缺乏诚信

　　认购书到底能否受法律保护？目前该大型楼盘的购房者们已经与律师取得联系，得到的回答有乐观有悲观。

　　据一名替多个地产商打过官司的律师表示，只要是双方真实意图的表示，这原来的内部认购书就是有效的。开发商虽然送达了单方面要求解除合同的意见，但购房者没有表示同意，则继续有效。现在打官司，法院也没办法判给你房子，因为房子根本还没盖起来呢。等房子盖好了，他们照样可以把楼卖掉，应先到房管部门作见证，那才是产权的唯一合法证据。

　　广东国智律师事务所律师张学华认为，根据最高法院的相关司法解释，只要开发商现在取得了预售许可证，签订的认购书就具有法律效力，发展商就应该如约履行。广东颐和律师事务所的邱律师认为，认购书是担保的一种形式，作为正式合同的前奏可以对买卖双方的行为构成约束，它本身不是合同，不存在合法与非法的问题。但像这样的问题，即使开发商有法律方面的支撑，也不能推脱道德上的责任，这是一种有失诚信的企业行为。对于因房价提升发展商主动违约的行为，有律师认为，从广州发生的几起发展商退定的事件看，现在的预售制度还存在大纰漏。尽管我们对预售制度中买卖双方签订认购书所应承担的责任有明确规定，只要发展商愿意承担双倍赔偿定金责任，违约行为在法律上也行得通。但由于发展商违约的动机是为了卖更高的价钱，那么其在道德上应当承担的责任就不是双倍赔偿定金能担得起的。所以，法律应该考虑对此种行为作出更严格、更重的处罚。

低价格引人“内部认购”拉升后毁约退还定金 地产商“变脸”忽悠购房者（图）

低价格引人“内部认购”拉升后毁约退还定金地产商“变脸”忽悠购房者（图）