法院判决：“不封阳台”约定无效

　　南通一起“业主封阳台”官司终于有了“说法”——

　　4月28日，一起旷日持久的官司终于有了结果，江苏省南通市崇川法院对该市天安花园物业不许业主封阳台案给出了“说法”———物业与业主签订的“不得封闭阳台”协议无效。这起诉讼的原告、被告分别是南通市新海通物业管理公司和天安花园业主裴女士。2005年1月，新海通物业管理公司向崇川法院起诉称，该公司与业主裴女士订立了物业管理合同

及补充协议，明确约定：“小区统一不得封闭阳台……”但裴女士装修时私自封闭了南侧阳台。由于被告的行为已违反了双方签订的相关协议，故诉请法院确认双方签订的《天安花园物业管理补充协议》中关于不得封闭阳台的约定合法有效、判令被告裴女士将其擅自封闭的南侧阳台恢复原状。裴女士辩称其封闭阳台自有理由。她说，双方签订的《补充协议》是原告事先拟定好的，协议内容未与被告协商，属格式条款。被告出于对居住安全、环境噪声及防尘等因素的考虑，对自有阳台做了适当的调整，是行使自己对房屋的合法权利，不违反法律、法规禁止性规定，原告以格式条款排除被告的主要权利是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。此案引起了包括天安花园其他业主在内的广泛关注。当时，天安花园已入住的业主中有100多户封闭了阳台，而调查显示，90％以上的业主要求封阳台。该小区业主与物业管理公司之间曾为封阳台发生过激烈冲突。为此，崇川区法院于去年7月到天安花园召开听证会，听取各方意见。裴女士是2003年5月与物业公司签订购房合同的，其《补充协议》第7条约定：不得擅自封闭阳台；第8条约定：买受人在结清房款并签订物业管理合同后方能领取所购房屋的钥匙。

　　法院认为，本案的主要争议焦点有两个，一是双方签订的关于不得封闭阳台的约定是否合法有效；二是如果相关条款无效，被告裴女士封闭阳台的行为是否适当。

　　对第一个争议焦点，法院认为，新海通物业公司事先拟订的《补充协议》，原、被告在该份协议签字时未经协商、修改或补充，该协议属于格式条款。《合同法》规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。同时，根据相关约定，裴女士只有在与原告订立物业管理协议后方能领取所购房屋的钥匙，可见，裴女士签订协议时的意思自治受到了一定限制。而众所周知，住宅内的阳台系建筑物的专有部分，附属于各套房屋的阳台为各房屋所有权人独立支配使用，阳台的空间为各房屋所有权人所专有。根据物权所具有的直接支配性、排他性等本质属性，任何人均无权对房屋所有权人是否封闭阳台作出禁止性规定。新海通物业公司制定不得封闭阳台这一条款是为了小区环境的整体美观，其用心本无可厚非，但是，作为提供格式合同的一方，其无权在合同中排除各业主对阳台的专有支配权。

　　对第二个争议焦点，法院认为，尽管《补充协议》中关于不得封闭阳台的条款无效，但并不意味着业主们可以不受限制地行使其对阳台空间的权利。各业主共居一栋建筑、共处一个小区，其在行使权利时不得破坏整栋建筑的整洁美观和整个小区的和谐安宁，否则即损害了其他业主的利益。裴女士出于居住安全、防尘、防噪音等因素将其住房南侧阳台封闭的行为，不属于法律法规规定的业主禁止从事的行为。并且，裴女士采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上，其在行使对阳台空间专有权时，已顾及物业的美观要求，未与小区业主的公共利益相冲突，是对其合法权利的正当行使。

　　基于以上分析，崇川法院判定原、被告签订的《天安花园物业管理补充协议》中关于不得封闭阳台的内容无效；驳回原告要求裴女士将其南侧阳台恢复原状的诉讼请求。

　　此案判决后，原告代理人表示，法院的判决艺术地解决了问题，既维护了业主的利益，也为以后“破坏整栋建筑的整洁美观和整个小区的和谐安宁”的封闭阳台等行为留下了通过诉讼解决的空间。同样因为封闭阳台被告上法庭的另一名天安花园业主，对这样一个业主完胜的结果也表示满意，认为法院的判决维护了业主的正当权益。