调控细则将怎样“震荡”南京楼市？

　　【南京日报报道】 建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》昨天一经国务院转发，便引起了人们的高度关注。《意见》对于房地产市场的各个环节会产生怎样的震荡？普通购房者会受到怎样的影响？南京日报记者在第一时间采访了南京的有关方面。

　　二手房：很多炒房人要当“房东”了

　　从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而在此前，购买住房不足两年转手交易才被全额征收营业税。

　　昨天，这个消息在二手房市场激起了“千层浪”。“卖房人一定会把营业税转嫁给买房人的。”中广置业老总袁小玲说，二手房交易税征收时限增加到5年后，在短期内肯定会抑制二手房市场的交易。但真正有需求的人最终还是要买房，卖房人会把税费增加到总房价中，这会导致二手房房价的上涨。

　　“这两天市场可能会有一个集中交易。”南京我爱我家市场部经理舒莉莉说，这个消息传出后，可能会促进一些已进入签单阶段的房东赶在6月1日前把房子抛出。而交易税征收时限延长后，二手房房源量肯定会减少，房价会上涨，但也势必会有着急卖房者把税费转嫁到房价中来。南京顺驰企划部经理朱一东也表示，该政策出台肯定会大大降低二手房市场的活跃度。

　　“这个政策出来得好，很多炒房人要把自己炒成房东了！”一名业内人士对二手房交易税征收时限延长拍手称快。“如果一手房供应充足，即使卖房人加价，买房人又怎么会买账？所以，二手房市场的投资现象肯定会受到抑制。”

　　房贷首付提至三成：影响不大

　　房贷首付要涨了。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。昨天下午，南京的银行尚未接到这个通知，但分析各行现在实行的政策，大家普遍觉得首付提高1成对南京购房者影响不大。

　　据统计，目前我市个人消费贷款余额近400亿元，其中的大头是个人住房按揭贷款，每月仍呈稳步增长状态。

　　买的是第二套房？是高档住房、别墅？房子在郊县？虽说房贷首付一直以来规定的都是最低可到20％，但南京各家银行“看人看房”定价，已成为一种习惯，房贷的首付比例普遍要高于20％这个标准。市民刘先生3月份买的一套公寓，在办理贷款时就被某家银行明确告知：首付不得低于30％。

　　农行江苏省分行营业部一位工作人员告诉记者，6月1日之前，他们仍按照现有标准执行，即一手房首付款最低2成、二手房首付款最低3成、别墅等高档住房首付款最低4成。

　　交行南京分行一位相关人士称，现在他们对市区的房子一般最低首付2成，郊县的房子最低3成。一般“最低2成”其实只是个起点，真正能拿到2成的贷款者很少，民生银行南京分行现在80％的首付都在3成。

　　“房贷首付提高到30％，而不是原先传闻的50％，对普通购房者来说，首付压力增加得不多，因此影响不大。”南京一家国有银行房贷部的人士认为，当然，首付增加了，理论上可以遏制房地产市场上的投资和投机性需求，引导楼市健康发展。

　　户型供应结构：有待完善

　　“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”对照《意见》中的上述内容，南京网尚研究机构副主任李智分析：“南京在住房的户型面积供应结构上与这一要求还有距离，还要进一步改善。”

　　从今年的情况来看，由于加快了“一城三区”的建设步伐，南京的中低价位房源越来越多。目前每平方米4000元以下的房源占到60％，6000元以下的房源则超过了90％。老城区恰恰又是人口要向外疏散的区域，住宅开发受到了严格控制，可售房源越来越少。从户型面积结构上来看，虽然近几年市民购房的户均面积在不断下降，但市场上户型面积在90平方米以上的房源仍占多数。从总体上来看，中小户型房源供应偏紧。日前市房产局相关负责人也明确表示，目前我市商品房市场上，户型面积120平方米以上的房源已经出现了过剩。

　　市房产部门有关人士表示，国家“细则”中的这一条规定非常明确，也没有任何收缩的余地。这从地方来讲是一条“铁规”，各地必须执行，但很多地方可能还需要进一步细化。诸如在积极发展住房二级市场和房屋租赁市场、引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件方面，就要细化。

　　南京日报记者侯锦阳王玥肖岚(编辑暴雪)