购买“早产房”，差点吃大亏

　　本报讯一年多前，市区程先生买下了一套当时还不能对外销售的“早产房”。可当他想要去交房款时，却发现每平方米的房价比原先高出了好几千元，且此房仍没销售的合法条件，遂将何女士告上法庭，要求退还预付款。日前，鹿城法院对此案作出一审判决，判定被告何女士返还程先生购房款22万元。何女士不服判决提起上诉。

　　2004年8月，何女士为订购南浦1号地块的黄金海岸公寓商品房“位子”，与第三人

杨某签订了一份《订购位协议书》。双方约定待领到销售许可证后，以该协议为依据，再订立正式协议，商品房3年左右交付使用。南浦1号地块是杨某从村里买来的，原先挂靠在银河房开公司，现已成立温州良友房地产开发有限公司。

　　程先生在一家房产交易介绍所得知何女士有房出售的讯息后，两人协议让何女士把这个“位子”以商品房的名义出卖给程先生，并签下《房屋买卖协议书》，约定房价为原房价（被告已付房款10万元）外加14万元。程先生暂扣两万元现金，等何女士帮助办理改名手续后付清。2004年11月，程先生支付房款22万元。

　　程先生向法院诉称，2004年他买房时约定的房价为每平方米7000元左右，可是等房介通知他去房开交款时，却被告知每平方米价格为1.2万余元，价格相差悬殊，并且讼争的房屋至今仍未有销售的合法条件。

　　被告何女士则称，与原告达成的协议书是预约协议，并不是真正的房屋买卖合同。等第三人或房开取得预售许可证后，再根据预约协议书签订买卖合同，现在房屋买卖合同已经可以履行，应当交付房款，而原告以房屋价格差别太大要求解除合同，与事实不符，另外，当时她也从未告知对方该房子的价格是多少。

　　法院认为，合同权利义务的转让，应以合法有效的合同为基础。何女士与第三人签订的《订购位协议书》，其性质应属商品房买卖双方为将来签订合同的预约，而原、被告之后签订的《房屋买卖协议书》目的是将该预约所确立的权利义务进行转让。由于第三人系个人，不具有对外签订预购商品房协议的主体资格，不具备开发、销售商品房的行为能力，那份《订购位协议书》应属无效，因此原、被告双方的协议也应该是无效的。

　　浙江光正大事务所律师李轶成认为，过去楼市比较火爆，不少买家为了利益往往忽视了交易房产的手续是否齐全，而如今楼市趋于理性，一些人开始觉得手续不齐全麻烦多多，于是这类的房产纠纷便逐渐凸现。他提醒市民在购房时务必要了解清楚房子的背景，如是否有共有人、是否被抵押、有无租赁纠纷、财产分割是否清晰等。贤群璐珐