美丽园小区业主再审胜诉

　　物业费单价由2.72元降为1.58元；成“北京首例业委会告赢物业案”

　　昨日上午，部分业主身穿印有“美丽园”的文化衫来到一中院旁听。通讯员 王文波 摄

　　本报讯（记者李欣悦）昨日上午9时，备受关注的美丽园小区物业纠纷“再审大幕”在北京市一中院准时拉开。经过近5个小时的审理，法官宣布维持此前一中院作出的终审判决：物业费由原来的2.72元/月/平方米降为1.58元/月/平方米，并判令物业将3年电梯广告费18万元返还业主。在这起“北京首例业委会告赢物业案”中，业主终于笑到了最后。

　　业主出现不同声音

　　开庭前，有业主在法院门口向记者发放“美丽园部分业主致记者的公开信”，该公开信称，“广大业主对现有物业的服务是基本满意的，不希望生活在无休止的纷争之中，希望物业费降低到合理水平，相信可以通过协商解决争议。”

　　一名前来旁听的业主称，那是“一群被收买的人”。更多业主则身穿印有“美丽园”的文化衫，在法院外给记者发放案件材料。

　　此案不仅吸引了美丽园众多业主和媒体记者前来旁听，几名其他小区的业委会主任也坐到了旁听席上。

　　部分业主想换物业

　　去年12月15日，一中院在对该案的终审判决中，虽未直接降低物业费，但通过确定该小区的电梯运行费、水泵费等单项费用，使物业费降至1.58元/月/平方米。

　　物业公司认为，双方签订的《物业管理公约》是经政府核准的收费依据，其中对物业费收费标准进行了约定。业主入住时通过签署《承诺书》的方式对《公约》规定的收费标准进行了确认，法院无权变更双方确认的《公约》条款。

　　业委会代理律师则表示，法院并没有变更该条款，只是纠正了物业的不实收费，挤出了条款中的“水分”。

　　宣判后，有业主表示，担心此后的物业服务质量会下降。

　　业委会代理律师称，部分业主因此提出更换物业，但更换物业需经三分之二业主同意。

　　■庭审焦点

　　法院判决回应物业质疑

　　在再审申诉书中，物业公司提出几项质疑。对此，法院一一作出回应。

　　电梯费

　　2.4元还是0.55元

　　物业质疑：电梯运行费应为2.4元/月/平方米，而非法院判决中认定的0.55元/月/平方米。

　　法院回应：《公约》约定，电梯维保费为9210元/台/年，电梯运行费为10530元/台/年。双方一致认可的美丽园小区住宅总面积为210569.26平方米，1378户，111个住宅单元，111部电梯，每台电梯10.41户。据此计算，原审认定电梯维保费应为0.405元/月/平方米，电梯运行费应为0.552元/月/平方米，判决并无不当，应予维持。

　　水泵费

　　变频水泵还是高压水泵

　　物业质疑：小区采用的是变频水泵供水系统，法院却按高压水泵的收费标准将水泵费确定为0.008元/月/平方米。

　　法院回应：再审中，物业公司称小区二次供水采用的是变频水泵供水系统，而非高压水泵，二者收费标准不同。

　　但在原审中，物业公司并未举证证明变频供水系统的收费标准，物业与业委会对此亦未达成协议。原审查明水泵实际只有1组，根据《公约》约定的高压水泵标准核算水泵费并无不当，应予维持。

　　纳税费

　　应为5.5%还是5%

　　物业质疑：对应纳税费的利率认定有误，物业费中包括城市维护建设税和教育费附加税，收取5.5%的应纳税费是物业管理行业惯例。

　　法院回应：一中院认为，由于物业未向业主说明加收5.5%税费的依据，在一审、二审中亦未就收取0.5%教育和城建附加税提供文件依据，原审认定鸿铭物业公司从2003年至2005年只能加收5%的营业税并无不当，应予维持。

　　■事件回顾

　　美丽园纠纷始末

　　2005年3月，美丽园小区业委会将北京市鸿铭物业公司告上法庭，提出13项诉讼请求，对保安费、保洁费、电梯费、税率等收费提出质疑；2005年9月14日，一审法院驳回业委会全部诉讼请求。业委会提起上诉；2005年12月，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项；2005年12月20日，根据物业公司委托，北京市价格认证中心作出《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》，结论称美丽园物业收费标准应为3.41元/月/平方米；2006年1月，物业公司向一中院提交再审申请，要求对此案进行重新审理；2006年3月30日，5名法律专家出具《论证意见书》，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的；2006年4月13日，北京市物业管理协会向一中院主管领导发出一封《行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》，认为法院的判决会引发北京物业全行业的混乱，要求重审；2006年5月30日，一中院发出《民事裁定书》，决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。