屋顶无人修引出大案 1260万元维修基金不知去向

　　【龙虎网报道】自家房顶漏水无人修，让六合区政协委员马明意外地了解到，自己当初缴纳的物业维修基金居然“不知去向”。在一场诉讼之后，马明萌生了一个想法，仔细查查物业维修基金的“家底”。一个重要的政协提案由此产生，而一个巨大黑洞也由此揭开一角。

　　个案

　　屋漏催生政协提案

　　2005年夏季，一场突如其来的大雨让六合区政协委员马明（化名）烦透了心。楼房的顶层出现了裂缝，由于楼顶是一个斜面，渗进来的雨水顺着斜面流进了自己的家里。第二天他就找到小区的物业管理公司，要求物管公司动用业主缴纳的物业维修基金，尽快把楼顶修好。

　　可是物管公司工作人员说：“修不起来，我们账户上没有钱。”在拿房钥匙时，每位业主都到物管公司缴纳了物业维修基金，怎么会没有钱呢？物管公司工作人员说：“当时，这笔钱已经交到开发公司了，但开发公司没有把钱存入维修基金账户，开发公司后来破产了，钱也没有了。”

　　寻求帮助

　　由于面临司法考试，马明暂时把修房子的事放在了脑后。9月司法考试刚结束，马明便找到区房产局。但房产局的工作人员表示，由于马明所住的小区是一个拆迁安置小区，在建造之时，六合区房产局还没有成立，由区建设局负责监管物业管理工作，物业维修基金也是由建设局管理。

　　但马明认为不管当初是谁管理，现在既然是房产局管理就认房产局说话。十几天后，区房产局没有给马明回复。马明决定通过诉讼解决，他以物业维修基金被挪用、房产局监管不力为由，将区房产局和区建设局一起告上法院。

　　一份提案

　　两政府部门在接到法院的传票后，都觉得很无辜。经过法院的协调，房产局找到了拆迁安置办公室，由拆迁办出资把楼房的顶层修好了。事情解决了，马明却意识到，物业维修基金被挪用的情况可能不是个别现象。他向六合区政协委员会递交了一份提案，提议对六合区内的小区物业维修基金的归集、使用等情况，做一次详细的调查。

　　数据

　　1260万维修基金流失

　　提案递交后，六合区房产局、物价局和区法院等多家部门联合对本区27个住宅小区物业维修基金的收取和使用情况，进行了清理调查。结果发现，上述小区应缴纳的物业维修基金中，竟有足足1260万余元的物业维修基金“不知去向”！

　　据介绍，本次清理调查共涉及到10家开发公司、27个住宅小区127幢住宅楼，建筑总面积38．8万余平方米，3691户市民居住其中。这些小区全是1995年南京市正式征收物业维修基金之后建成的。据了解，2000年前，六合区物业维修基金的收取标准是“业主按照每平方米10元缴纳，开发商按照每平方米30元缴纳”。2000年后，维修基金的收取标准调整为按购房总价款的2％收取。照此标准计算，27个小区的专用账户内的应缴数应为1322万余元。但事实上，截至今年1月，由六合区房产局掌管的物业维修基金专项账户内，只有不足60万元！

　　分析

　　三大原因导致基金流失

　　物业维修基金哪去了？调查发现基金流失主要由以下3种原因造成：

　　原因一：收取混乱

　　调查小组在对某小区清查中发现，该小区二期有4幢住宅楼，但要想查清业主每平方米10元的维修基金是否收取，几乎是件“不可能完成的任务”。一方面，开发公司的财务明细账目混乱，无法核查这笔钱的下落；另一方面，2002年4月之前，居民手中的六合区物业维修基金收款凭证五花八门，有事业单位收款单据、财政部门提供的票据，甚至有商店买东西的收款收据。凭着这些票据，根本就无法查证居民是否缴纳了物业维修基金。

　　此外，物价部门在确定部分住宅建造成本时，没有把物业维修基金核入成本，也是造成混乱局面的原因之一。

　　原因二：开发商截留

　　这是调查小组发现入账基金减少的另一个主要原因。

　　部分开发商已经向购房者收取了物业维修基金，却没有把这笔钱存入账户，而是擅自留在了公司账面上。这笔基金或被用作公司的流动资金，或由开发公司自己为小区维修服务。调查中发现，有一个小区足足150多万元的物业维修基金，已经被开发公司收取留在自己的账面上。

　　有一家公司老总这样解释没有把维修基金交到专项账户的原因，他说：“我盖了这么多年的房子，以前就没有收过什么物业维修基金，房子有问题了还不是我们自己处理。现在要收维修基金也应该是属于我们自己处理，和你们有什么关系？”

　　由于部分开发公司已经倒闭或解散，导致这部分基金回收的可能性都变得渺茫。

　　原因三：开发商擅自减免

　　除了上面两种收了物业基金却没有进入专项账户，造成基金流失的情况，调查小组还发现另一种更为严重的情况，就是当初的购房者或开发商根本没有缴纳这笔钱。由于竞争激烈，为了尽快把房屋卖出，回笼资金，部分开发商把物业维修基金作为让价，擅自向购房者减免，或者以不收物业维修基金为噱头，吸引购房者。也有普通市民对物业管理工作认识不足，不愿意缴纳。很多群众都表示，“我的房子我自己修，不需要你们管。”也有的市民认为：“我又不是住在顶层或者一楼，住宅楼也没有电梯，根本就不会有需要维修的地方，交这笔钱是白白浪费。”

　　对策：修房去找开发商

　　在对物业维修基金清理后，有关部门认为这么多年来六合区维修基金收集、使用比较混乱，想一步到位难度比较大，对各种不同情况应采取不同方法。例如在1998年以前就已经销售的小区，把维修基金重新归集可能性不大，但由于小区已经实际发生了维修费用，这种小区可以由行政部门监督，开发公司自行管理，签订维修管理责任书；新建成的小区，可以采取以政府名义将维修基金强行收集并存入专户的做法，在办理产权登记时严格把关。

　　附件

　　维修基金收取标准

　　根据《南京市物业维修基金管理办法》中的规定，物业维修基金（以下简称维修基金）是一种专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。

　　维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。维修基金的收取标准各有不同：购买多层商品房的，购房人按购房款的2％缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，按购房款的3％缴交；拆迁实行产权调换私房的，多层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2％缴交，高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3％缴交；出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20％缴交。

　　解答

　　追究截留公司法律责任

　　记者昨天下午来到了位于华侨路上的南京市物业管理办公室，采访了物管办资金管理科徐成科长。

　　专款专用

　　徐科长介绍说，从1997年1月1日起，南京市区开始对商品房征收物业维修基金。目前，除了江宁、浦口和六合3个区实行基金自管外，南京市民在办理产权证前，都要到房产交易中心的专项窗口缴纳这笔钱，直接存入市房产局物业维修基金的专项账户内，至今为止，南京市物业维修基金已经收到19亿。

　　物业维修基金只有在公共设备、设施发生毁坏（并且已经超过保修期），才能在得到小区三分之二以上业主同意后，动用这笔钱。

　　可以查询

　　徐科长告诉记者，每年审计局都会对专项账户进行审计。而财政局和房产局每年也会对基金的使用情况，进行业务审查。业主委员会也可以对小区物业维修基金的使用情况进行查询，以便向业主说明。

　　而普通业主也可以在当时缴纳基金的窗口查询到，自己缴纳的基金被动用了多少，与业主委员会的公示相结合，可以对自己基金的使用，有详细的了解。

　　如何追缴

　　在采访中徐科长坦言，物业维修基金的征收情况还存在不少问题。开发公司截留基金、居民不愿缴纳基金的情况也确实存在。绝大多数居民不愿缴纳的原因，就是认为自己的房子不需要修，交这笔钱对自己没有任何好处。

　　徐科长表示即将对无法征收的物业维修基金进行追缴。截留基金已经触犯了法律，对于这类开发公司将由有关部门追究法律责任。