俩房客争买楼中楼

　　一人租一层，都有优先购买权，只一张产权证，两人怎么分

　　本报讯（记者 廖桂金 通讯员 小湖 实习生 林缃蓝）仙岳路的一套楼中楼，楼上楼下各有一个房客，楼下的租户把房子买下来了，楼上的房客打官司：我都租住五六年了，我也享有优先购买权。可是，楼中楼就一个产权证，怎么办？

　　昨日，思明区法院的民事法官说，如今房价节节攀升，引诱得一些房主匆匆抛售尚处于承租期内的房屋。而房客得知后，急急主张“优先购买权”，官司因此不断发生。

　　小冬（当事人均为化名）在一家建筑公司“磨练”了8年之后，终于“居有定所”，2002年5月1日，公司将一套楼中楼的上层分给他住，每月房租200元从工资中扣除。

　　这套楼中楼的楼下由同事小伟一家居住。有趣的是，小伟在1999年9月就与公司签订了《购房协议书》，小伟为此还付了楼下部分的30%购房款。2005年12月7日，房管部门颁发了这套房子的产权证，所有人却仍然是该建筑公司。

　　这时，小伟早已经调离这家公司。紧接着，即2005年12月28日，这家建筑公司又与小伟签了份补充协议，称这套房子的楼下当时确实是卖给小伟了，但楼上仍归公司所有并使用。为了维护产权的完整性，公司决定把二楼也卖给小伟，一楼92.5平方米仍按当时的每平方米2250元计价，二楼41.44平方米则按每平方米4500元计价。算下来，这套房子的均价3200元，总价是42万余元。

　　今年2月5日，公司与小伟签了正式的买卖合同，并开始办理房产转让登记。为此，建筑公司一直催促小冬赶快搬离房子。

　　在这同时，小冬强烈要求公司将这套房子也卖给他，他也愿意出价每平方米3200元。今年2月21日，小冬向思明区法院递上了一份诉状，将建筑公司及小伟一块告了。

　　建筑公司答辩说，公司将房子分给小冬居住是一种福利，他们从来没有与小冬签过租赁合同，更没有报房管部门备案，因此小冬不具有优先购买权。建筑公司承认，卖房时确实没有书面通知小冬。

　　一审法院确认小冬付了房租就是承租人的身份，就享有同等条件下的优先购买权，但小冬只租了楼上的那部分。最终，一审法院判定小冬只对楼上部分有优先购买权，即建筑公司与小伟的购房合同就楼上部分是无效的。

　　目前，本案尚在二审。

　　法官提醒

　　卖房前先书面通知房客

　　在一些案例中，由于出租人没有事先书面通知房客，其卖房合同最终被法院确认无效。

　　昨天，民事法院特别提醒市民，根据法律规定，“出租人出卖租赁房屋时，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。”也就是说，在房屋租赁期间，如果出租人未将卖房信息告知承租人，未征求承租人的意见就出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价相同时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人的行为，买卖合同可能会被法院宣告无效。

　　法官提醒出租人，这种通知最好采取书面形式，以免口说无凭。而承租人如果想优先购买房子，也必须在三个月内做出决定，而且行使优先购买权是有条件的，比如出价、付款方式等条件应与第三人相同。比如说，如果第三人愿意以更高价格买房，承租人就不能再享有优先购买权。

　　(来源：厦门晚报)