出租房屋要防范风险

　　曹先生最近为一件事情很烦恼。他将自家位于南开区的一处私产房屋出租了，由于承租人拖欠租金，他几次催讨都被拒之门外后，要求解除租约，承租人却说这房子是以租代买，想和他按几年前曾经提出过的价格将房子买过去。无奈之下曹先生将承租人诉至法院，经历两审后，曹先生最终胜诉。但由于承租人夫妇没有其他住房，法院在判决中要求曹先生为承租人提供一处住房，但曹先生在找房子期间，其他房主听说是这种情况，都不愿意租给他们，于是判决也难以执行。眼看着自己的房子又被白住半年多了，曹先生有苦难言。

　　强制腾房应具备一定条件

　　曹先生出租房子时签了合同定了租期，约定了解约条款，但到期收不到租金不说，经过法院判决竟然还背上了为承租人继续提供住房的负担。对于曹先生的苦恼，天津工业大学人文与法学院讲师李树成解释说，强制执行不能剥夺被执行人基本生活条件和保障。我国民法通则的有关司法解释规定了承租人搬迁困难的情况下，要给予承租人一定的期限让其找房或者仅腾让部分房屋。在不具备搬迁条件的情况下暂不予以强制执行，这是出于保护承租人基本生存权的考虑，并不代表不保护房主的房屋所有权。当然这种法律规定之所以存在，也与我国廉租房等相关社会保障制度有待健全这一经济环境有一定关系。

　　承租人分多少拆迁费有说法

　　与曹先生的境遇相似，程女士也因出租房屋陷入了尴尬：她有一处房子面临拆迁，可承租人就是不肯走，后来程女士才知道承租人是等着拆迁补偿费呢。程女士听朋友说，天津市有规定承租人可以拿走拆迁安置补偿费的70%，于是焦急万分，迫切希望拆迁费下来之前能让承租人腾房，可又担心起诉来不及了，不知怎么办才好。

　　对于程女士的担心，李树成认为程女士得到的信息并不十分准确。承租人可以拿走拆迁安置补偿费70%的说法大致有两种情况，一是根据今年的津政发55号文，拆迁出租公有住宅平房（包括单位自管产）时，产权单位不负责安置承租户的，由拆迁单位负责安置，将公有住宅产权补偿费的70%补贴给被拆迁户。另一种出处是津政发[2003]70号文规定的“私有住宅房屋的被拆迁人与历史形成的房屋承租人不能自行协商解决货币补偿安置分配比例的，区、县房屋拆迁管理部门可以参照被拆迁人与房屋承租人之间3：7的比例（特殊情况可适当调整此比例）予以调解”。同时，在调解不成时还要以产权调换方式解决。但这里所述的历史形成的情况应该是年代非常久远，比如隔辈几十年租赁使用的情况，现在则很少再见到这种情况。

　　避免房子被占律师支招

　　针对可能出现的承租人占房不走的情况，房屋出租人应如何防范风险？出现这种状况又应如何补救？对此问题，本市击水律师事务所律师郑晓云、郭栋提醒出租人，出租房屋时慎重选择承租人尤为重要，应衡量承租人信誉状况，充分预计合同履约风险。同时，一定要签订书面的租赁合同，就到期腾房问题在租赁合同中约定相应的措施。在司法实践中，郑晓云认为，只要承租人能够搬至他处居住，则不论其新居所是长期居所，还是临时性居所，也不论该居所是承租人分得的、购置的、租用的、借住的、共住的，都应视为搬迁条件已经具备；即使承租人确实暂时只能以承租房屋为栖身之所，法院也可以责令其限期找房、腾房。因拆迁引起与承租人补偿费分配纠纷时，出租人也可以向房屋所在地的区、县房屋拆迁管理部门申请行政裁决。