房地产金融“富贵险中求”——简析我省上半年房地产金融运行

　　很多业界人士认为，房地产业与金融业存在着“伙伴”关系，任何一方的变化都易牵动另一方。今年5月开始，针对当前固定资产投资增长过快问题，新一轮国家宏观调控政策出台，严把信贷和土地两个闸门，以实现经济平稳、健康发展。这种美妙的“伙伴”关系在不断受到挑战。从今年上半年的房地产市场来看，房地产开发投资仍在增长，商品房价格持续上涨，金融运行中仍存在影响市场健康发展的负面影响，房地产信贷风险逐步加大，就目前金融行业在房地产领域赚钱的方式，用一句老话比喻———“富贵险中求”。

　　现状 房地产开发大量借钱 建起房子多数卖不出

　　潜藏 信贷风险

　　对银行发放贷款来讲，信贷资金在运行中要保持流动性，这是银行赢利的手段之一。居民储蓄是贷款的资金来源，一旦银行没有收回货币资金，当储户要支取存款时，银行空守着的是一堆看似同价的房子和地皮。人民银行太原中心支行收集信息显示，上半年我省房地产贷款余额226亿余元。其中，大量贷款集中在四大国有商业银行，6月末贷款余额161．9亿元。目前房地产开发资金来源中60％—80％依赖银行贷款。放贷之后，房地产企业的偿还能力影响银行及时收回资金继续运转。一条来自省建设部门的信息显示，我省的房地产市场供过于求。今年上半年，商品房施工面积为1677万平方米，销售面积占10．8％，预计年末比例可达到25％左右。商品房销售存在问题，房地产商偿还贷款能力存在风险，这种风险必然转嫁银行。

　　现状 经济适用住房供难应求 住宅面积开发越来越大

　　潜藏 商业炒房

　　既然房地产供大于求，可买房子怎么还那么困难，都哪去了？很多人都心存这样的疑惑。

　　李君，长治人，现在省城一家企业工作，一直想买一套住房为自己的婚姻筑巢，却未能如愿，“工资收入不高，现在的房价又持续上涨，按我的负担能力，只有经济适用房划算，可去过很多的售楼处，面积都太大，负担不起。”目前全省绝大多数的经济适用房建设是单位利用自有土地建设、面向本单位职工销售的形式进行，而真正面向市民公开销售的经济适用房寥寥无几。

　　不按市场规律办事，开发商为何“逆水行舟”？炒房是原因之一。省人行对2005年以来我省城镇居民收入与住宅销售额比较分析指出，近年来我省商品房销售额增长一直明显高于城镇居民人均可支配收入增长，市场上商品房需求的迅速释放得不到与之同速率的可支配收入增长的有效支撑。省人行负责人对此表示，较高的商品房销售额增长率同相对较低的收入增长率，这意味着商品房交易中存在商业性炒房投机行为。

　　现状 房地产企业资质不高 部分开发商缺乏诚信

　　潜藏 信用风险

　　目前，我省房地产开发企业普遍存在自有资金比重偏低、筹集成本高的问题，直接影响到最终还款的能力。企业的社会诚信，直接关系着消费者和银行的利益。

　　兴业银行太原分行有关部门负责人表示，由于缺少良好的企业财务监管系统，中介评级、审计机构又比较薄弱，房地产企业的信息披露制度很不完备，很多房地产交易和融资行为存在事先的造价和事先的违约事件。这样，银行的贷款有时会由于一些虚假现象投向一些信誉差、实力弱的企业，给银行贷款造成很大的潜在风险。

　　从全省状况来看，房地产开发企业多而不强，散而不精，规模偏小，资质确实不理想。2005年底太原市房地产开发企业共有487家，具备开发资质的开发企业仅为228家，此外，开发企业经营结构单一，大多数房地产开发企业都属于以房地产开发和一次性销售为主，抗风险能力较弱。

　　本报记者岳晋峰(来源：山西新闻网 山西日报网络编辑：张星秀)