租赁户告房主要求优先买房

　　法律界人士认为，优先购买权在执行中缺乏可操作性

　　本报讯听说房主要卖房，联营单位上法庭讨要优先购买权。渝中区法院日前一审判决，双方系租赁关系，该联营单位享有优先购买权。昨日，法律界人士认为优先购买权的现

行法律规定没有现实意义，实践中缺乏可操作性。

　　法庭查明的事实表明，重庆中电大宇卫星应用技术研究所（下称研究所）在1997年和重庆市森林病虫防治检疫站（下称检疫站）签订联营协议，约定将检疫站在南岸所有的21亩林（圃）地及房屋作为基地，联合开展林业项目的科技研究，期限为15年。同时，研究所要向检疫站支付科研费用，具体支付办法是1997年2万元、1998年2.2万元、1999年2.4万元，以后逐年累进递增10％。合同还约定，检疫站可以同意研究所投入建房之类的固定资产，双方进行产权分成。协议签订当年，检疫站将建筑面积673平方米房屋交给研究所使用，研究所也按约支付“研究费用”。

　　今年，研究所把检疫站起诉到法院。研究所称，听说检疫站要把该所使用的673平方米房屋及土地转让他人，而自己应该享有房屋的优先购买权，要求法院判决他们享有该权利。而检疫站辩称，双方只是联营关系，并非租赁关系，也不是共有关系，对方没有优先权。

　　法院认为，双方的关系实质是租赁关系。因为检疫站在协议中的义务是向研究所提供土地、楼房及附属设施，双方并未进行实质性联合经营活动。而且协议约定检疫站不承担研究所联营的一切风险和民事、法律责任，所以双方名为联营实为租赁。合同约定并支付的“研究费用”实际上是租金。研究所和检疫站的关系就是承租人和出租人的关系。按照法律规定，研究所作为承租人，享有优先购买权。为此，法院判决研究所对检疫站的673平方米房屋享有优先购买权。

　　昨日，记者从我市部分主城区法院执行庭了解到，他们尚未办理过优先购买权的执行案件，执行过程中可能存在哪些问题，他们还没有认真研究过。

　　重庆合纵律师事务所律师肖勇认为，按照现行法律，优先购买权是说承租方在同等条件下有权优先购买租赁物。优先购买权是一种很抽象的预期权利，这种没有具体标的的、虚拟的权利在执行环节中并不具有可操作性。因为法院在执行时，不能强迫双方签订买卖合同，不能强制房屋所有人将标的物出卖给优先购买权利人，这就使得优先购买权很难得到实际的法律保护，让这种判决形成一纸空文。

　　肖律师为此建议细化优先购买权的相关法条。在细化法律之前，普通市民或法人应当在租赁合同中明确对优先购买权进行约定，在合同中进行细化，以维护自己合法权益。

　　相关法条

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　记者罗彬/文 郭娟/制图网络编辑：孔祥伟