省会再次调整基准地价短期不会抬高房价

　　核心提示：

　　基准地价为何要更新？新的基准地价是如何算出来的？地价涨了，房价是否也会跟着涨？从新的基准地价中，能否看出省会未来房地产发“热”趋势？

　　近日，就这些读者关心的问题，记者采访了市国土资源局、河北师大资源与环境学

院、房地产开发企业等多个单位，给读者一个全方位解答。

　　每三年更新一次

　　“我们现在所用的基准地价是2001年制定、2003年开始执行的，实际已经是五年前的价格水平，早已不适应省会现在的发展！”石家庄市地产交易市场地价科张丽敏科长告诉记者。

　　所谓基准地价，是指现状利用条件下不同级别的土地，按不同用途（商业、工业、住宅）分别评定的法定最高年期（商业40年、工业50年、住宅70年）土地使用权平均价格，是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、收购、企业改制等进行土地评估的基础，是政府公布的指导性价格。

　　“基准地价对土地实际成交价具有指导意义，”市国土资源局张副局长说，正常招标、拍卖、挂牌成交的土地，价格一般高于基准地价，也有低的个例，但正常情况下不会低很多，否则国家有优先收回权。

　　基准地价具有时效性。按照国家《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》，基准地价成果使用三年必须更新一次。张丽敏说，省会首次制定基准地价是在1992年，1998年第一次更新，2001年第二次更新（2003年执行），从2003年算起，今年又到了调整之年。

　　“我们从去年7月份启动这项工作，到去年年底结束测算。为了广泛向社会征集意见，首次举行听证会，欢迎大家对新的基准地价批评指正。”张副局长说。

　　据了解，今日上午在亚太大酒店举行的听证会，有十几位公民或单位代表踊跃报名参加，而媒体的热情也大大出乎主办方预料。“原来我们公布地价得花好几万块钱请报纸登广告，现在是各路记者找上门来，主动向我们要！”市国土资源局法规处高旭明处长高兴地说。他认为，这一方面说明人们在经济生活中主动参与的意识提高了，另一方面，近几年省会房地产市场快速发展，也促使人们关心与之相关的地价。

　　住宅用地升幅高：更新后的基准地价与原来相比有什么变化？

　　“首先一个最大变化是，这次更新范围大大扩展了。”张丽敏介绍说，上次更新受制于1997-2010年土地利用总体规划确定的城市建设用地范围，面积只有136.10平方公里，这次更新范围扩展到：北至汊河、石太高速，东至京珠高速，南至市界（与栾城接壤），西至市界（与鹿泉接壤），总面积达到236.83平方公里，面积增加100.73平方公里。

　　“这一方面因为市区政区图扩大了，另一方面，过去一些偏远地方没有开发建设，无从采集地价样点进行测算，现在建设到那儿了，需要定出基本地价作为指导价。”张副局长特别说明，更新范围扩展，并非原来范围内的土地已基本开发完毕，原范围内的国有土地使用权仍会发生出让、转让等，仍需要具有指导意义的基准地价。

　　从新的基准地价图上记者看到，更新后土地级别的总体分布规律是从市中心到城市边缘依次降低，并且南高北低。平均地价水平整体上升，其中住宅用地升幅最大，为34.7%%，商业用地次之，为28%%，工业用地涨幅最小，为14%%。与周边省会城市相比较，省会基准地价低于济南，略高于太原和郑州。

　　对于住宅用地基准地价的巨大涨幅，张丽敏分析说，今年距上次更新2001年已历时五年，这五年正是省会房地产发展最快的时候，因此地价大涨也是自然而然。

　　 基准地价跟在房价之后

　　新基准地价是怎么算出来的呢？地价涨了，会不会房价也跟着涨？

　　此次河北师大作为市国土资源局的项目协作单位，其资源与环境学院参与了测算工作。葛京凤院长告诉记者，基准地价主要根据现实条件和现实成交价计算，因此更多的是反映现状。“计算一个区域的基准地价，要采集该地区发生的买房卖房、租房、土地出让转让、征地拆迁等各种交易类型的若干个实际成交价格，再用不同的方法推算出净地价，加权平均得出基准地价。所以，基准地价主要是反映现状，房价、地价上涨在前，基准地价调整跟进在后。”

　　市国土资源局有关人士进一步解释说，房价的构成主要由地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成，地价只是其中一项。房价高低取决于多种因素，最主要还是取决于供求关系。地价与房价走势一致，地价上涨会促进房地产市场稳定升值，但短期来看不会抬高商品房价格。因为目前我市土地招、拍、挂出让价格，都大大高于基准地价，所以基准地价更新不会影响到商品房售价，但可以促进二手房保值增值。

　　河北众诚房地产开发公司总经理王湛勇认为，房价和地价是一种互相拉动的作用，房价涨了，拉动基准地价上调，而基准地价上调，又垫高了房价底线，“但总的来说，一个区域将来房价涨不涨，涨多少，主要还是取决于基础设施建设进展、环境状况、未来规划等。”

　　“基准地价上涨对房价的影响，更多是在心理层面，”张丽敏说，“不排除个别房地产开发商把这个当成涨价的理由。”

　　考虑了未来规划

　　近年来，房地产投资火热，很多读者关心：从土地级别和基准地价上能否发现未来房地产热点？

　　对此，葛院长说，在为土地定级时，规划作为一个因素被考虑了进去。“划分级别要综合计算一个区域的繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等大项，其中用地规划也是大项之一，拿住宅用地来说，如果一个区域内规划了一片住宅用地，就相应加分，如果规划了一片有污染的工业用地，就相应减分。不过总的来说，用地规划所占的权重很小，在住宅用地分级时规划因素只占3%%，在工业和商业土地分级时，只占5%%左右。”葛院长解释说，因为基准地价每三年就调整一次，所以代表未来的尤其是不知多长时间才能实现的规划因素，不作为重点考虑对象。市民要想前瞻性地发现房地产投资热点，还要看城市总体规划才行。

　　不过葛院长对未来地产热点还是发表了自己的看法，她认为东南方向将继续升温，土地仍有较大升值空间。

　　石家庄市将第三次调整基准地价住宅用地平均升幅约35%%

　　318.3260.2204.3168.5130.190.672.445.1188.6149.7108.271.151.540.265.151.240.333.526.8

　　内涵：各级别内“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内场地平整）土地开发程度，平均容积率（商业2.0、住宅1.5），分商业、居住、工业三种用途，法定最高年期（商业40年、住宅70年、工业50年）条件下的平均价格。