物业收费超标一定违规吗

　　收费高不高要看是否突破批复

　　问：这次《标准》规定，多层住宅最低、最高等级收费分别为每月0.35元/平方米和1.25元/平方米，高层住宅最低、最高等级服务收费分别为每月0.70元/平方米和1.90元/平方米，这是不是说物业公司高于这个收费价格就属违规行为？

　　答：这次价格定义是最高基准价，比如说像多层住宅，一级月物业费是0.35元/平方米的标准，这就是最高基准价，但是有些项目可以调节，比如说像安全护卫，根据管理规模的大小，有一个调节上浮的因素，低于2万平方米的小区，收费标准可上浮20%之内。有的普通住宅收费高于一个标准了，要看是不是业主委托物业管理的合同标准，可能物业有《标准》没有涵盖的内容。物业公司是否违规应看其是否超过价格部门批复标准或合同约定标准。

　　超过最高价可能有两种情况

　　问： 这次的等级收费组合有58种，这些组合的最高价格是1.9元/平方米·月，但是我的小区收费已经超过1.9元了，按照新标准的话，是不是说这些小区以后服务就要“打折”或者缩减一些服务了？

　　答：如果小区物业管理费超过1.9元/平方米，可能有两种情况，这首先要和原来的标准进行对比，原来规定高层最高收费标准是2元/平方米·月，如果以前经过价格核准部门核准，那继续按2元/平方米收取，到期后再对照新标准重新选服务；另外，可能一些小区是把物业管理费和实际的公共能耗费用加在一起收了。事实上，有个小区每月物业费收到2.2元/平方米，物价部门审批的费用是1.7元/平方米，小区又加了0.5元/平方米公共水电分摊费用，只要业主认可，执行没有问题。

　　电梯电费仍然要另外算账

　　问：现在《标准》中电梯运行费按0.25元/平方米·月收取，这个费用是用来干吗的？包含在物业费中吗？现在我们小区物业费是一个月1元钱一平方米，电梯另收2毛钱一平方米，它包含在物业费用中吗？

　　答：这次所说的电梯运行费用是包括在业主选择的物业费用中的，是有电梯小区必选项目之一。它包括电梯定期常规保养、电梯年安全检测和零星配件及维修三部分产生的费用，不含电梯驾驶员费用，要配置驾驶员的，费用按实结算。按照以往规定，这个1元钱的物业费，也是包含了电梯运行费的，另外收的2毛钱是电梯的电费。新标准也是如此。

　　出入口设多少由业主大会定

　　问：我们小区现在有5个出入口，但是这次《标准》规定在公共区域的管理类别中，只针对两个出入口进行测算费用。那多设置的3个出入口怎么计算费用？

　　答：关于出入口的设置主要还是由业主大会和开发建设单位根据实际情况进行协商，在合同中具体约定。

　　停车费收益70%入维修资金

　　问：我们小区车库产权是小区业主共有的，现在车库一个月收费有三四万元，这部分收入可不可以在计算物业费时扣除掉？

　　答：这个是应该在合同中约定的。如果合同没有约定，根据相关的规定，去除成本后“三七开”，70%应纳入专项维修资金，30%用于补贴物业服务费。

　　快报记者 尹晓波

　　“菜单式”的物业等级收费究竟如何“点菜”？针对“菜咸”“菜淡”众口难调的物业收费问题，昨天南京市房产局物业办物业管理科胡新芒科长、南京市物价局房地产处章雷科长做客快报“生活南京”网站（www.lifenanjing.com.cn），结合11月1日即将试行的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，对众多读者提出的疑问及具体案例作了全面详细的解答。