百万维修金为何刷了墙

　　松江区莘松路上的雅仕轩别墅小区业主赵文（化名）将小区业委会告上了法庭，作为小区维修基金“莫名”被扣的300余家业主之一，她要求业委会归还被扣的维修基金。10月10日，松江区人民法院正式开庭审理了此案。

　　赵文认为，本该属于开发商承担的5年保修期内的一次外墙修补粉刷，业委会却以此为名动用了维修基金100余万元。因为当时动用这笔维修基金的雅仕轩第一届业委会已经解

散，赵文决定与保留了第一届业委会原班人马的第二届业委会筹备组在法庭相见。

　　维修基金被扣百万元

　　今年初，一张从银行寄来的“上海市商品住宅维修资金业主年度结存单”让赵文一家吃了一惊，自家缴纳的原有的1万余员维修基金已被扣掉近2500元，而自己居然毫不知情。她在打听后发现，整个雅仕轩别墅小区1-3期的369户业主几乎无一例外地收到了同样的清单，被扣掉的维修基金从2000元到5000元不等，总共100余万元。

　　经向业委会询问，“业委会给出的解释是，这笔维修基金用在了2005年年初对我们这些业主房屋的墙面粉刷上，而且大多数业主已在征询单上签字同意动用维修基金。”赵文说。昨天，原业委会主任陈仲良解释了业委会使用维修基金的动机，“小区楼盘的建设已经有了一定的年数，一些业主反映外墙已陈旧，而且业主们在装修时也会影响外墙形体及造成涂料的剥落，因此业委会按物业管理条例，对是否动用维修基金进行了业主征询，并根据征询结果动用了维修基金。”

　　业主：房屋在保修期内

　　赵文说，雅仕轩的房屋在交房时，斜窗就出现渗漏等现象，而屋顶由于没有铺设瓦片，一到夏天非常炎热，室温有时高达30余摄氏度。

　　赵文一家购买的是雅仕轩二期的一套联体别墅，交房时间为2001年4月30日。根据建设部令（第80号）《房屋建筑工程质量保修办法》第7条第二款规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期均为5年。“也就是说，我们的房子是在保修期内的，开发商应该免费为业主修补出现渗漏、开裂等问题的外墙”。

　　赵文表示，作为代表所有业主利益的业委会，至少应该明白二期、三期的房屋和一期的部分房屋，都在保修期内，应由开发商承担维修费用，“但是，业委会不仅没有代表业主要求开发商进行免费维修，还在业主不知情的情况下，动用了巨额维修基金。”

　　业委会：外墙不属保修

　　但是，对于房屋外墙是否处于保修状态，陈仲良提出不同意见：“根据建设部相关文件规定，小区一、二期楼盘的保修期为两年，三期则为5年。而且，保修的部分是房屋渗漏，并没有涵盖外墙的美观装饰。”

　　陈仲良说，业委会于2004年8月份向业主发放了书面征询单，内容为“用维修基金对小区一至三期的每幢房屋外墙进行一次粉刷（装饰）”。根据统计数据，小区有超过九成的业主表示“同意”，另有24户表示“不同意”，5户选择“弃权”。

　　业主指责业委会“误导”

　　但赵文表示，“根据相关规定，维修基金是不能被用于房屋装饰的，首先在这一点上，业委会就误导了业主。”赵文还说，业委会在发放征询单时，只派了保安上门，此人一问三不知，我们当时也根本什么都不懂，就稀里糊涂签了名。

　　陈仲良则回应说，“征询单上有两点对业主写得很清楚：一是外墙粉刷，二要动用维修基金。为让业主有考虑时间，征询单并非简单找上门签名了事，收集过程还延后数天，手续完善后才提交给相关部门审批。”10月10日，被告代理人在法庭上辩称，雅仕轩业委会由全体业主选举产生并合法登记，动用维修基金是在征求过全体业主意见、并有91.59%的被征询业主（共305户且包括原告）同意的基础上进行的。

　　但业主赵文质疑说：“至今年2月我们发现维修基金被扣前，小区从未开过全体业主大会，也不知道所谓的业主代表都有哪些人。”赵文强调，业委会并非由全体业主公开选举产生。第一届业主委员会在2005年下半年到期时，原业委会负责人宣布成立第二届业主委员会筹备组，而其本人仍担当负责人。“迄今1年多了，仍是筹备组，第二届业委会也没有根据法定程序成立起来。”赵文说。

　　业委会欢迎业主“审计”

　　 至于业主诉请要求业委会归还被扣的维修基金，业委会表示，房屋外墙已粉刷，100余万元维修基金已支付给了工程公司，再也无法返还。对于业主指责未召开业主代表大会，陈仲良承认，业委会刚成立之初，工作不够规范，但业委会成立时的照片、业委会成员选票、会议记录等原始记录均有保存，除备份外，都上交到上级主管部门。“每次召开业主代表大会时，来的代表不足一半，”陈仲良说，“这导致无法通过有效决议，因此业委会有时以发放征询单的形式行使业委会的相关职能。”

　　目前，业委会对业主代表提出的工程预决算“审计”要求表示欢迎，“审计”要比“审价”严格，可以通过数据看出业委会是否存在问题。