谁动了我的“住房维修金”

　　南昌市上沙窝路王大爷家就遇到了这样一个难题，前不久他家中的外墙渗水，而偏巧他家住房的性质比较特殊，是属于房改房加还迁房，根本就没有业主委员会。按相关政策，这种未实施物业管理的、没有业主大会的、没有房屋管理单位的住房专项维修资金使用须由2／3以上的业主同意就可以实施。为此，王大爷东奔西跑了一年多，至今维修基金也没有着落。

　　住房维修基金，对于大多数市民来说，还是一个陌生的字眼，可是那些买过商品房的市民却明白，这笔买房时交付的维修基金其实就是商品房的“养老金”。但是，对于这笔费用如何使用，市民了解的很少，而因此引发的矛盾也日益增多。

　　2005年11月，广州原东山区东悦居业主状告开发商欠缴专项维修基金一案再度引起关注，涉及金额190多万元；几乎是在同时，吉林，北京也先后发生了住房维修基金被挪用的纠纷事件；吉林锦东花园310万元维修基金被挪用，北京金华园小区没有到位的500万元公共维修基金“去向不明”……而近日，

　　而南昌市的维修基金又是处于什么样的状况呢，记者带着疑问展开走访。

　　维修金就是“养老金”

　　南昌市住房资金管理中心副书记郭小群告诉记者，借鉴香港和国外的专项维修资金制度，我国1998年下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出要建立住房专项维修资金制度。为贯彻文件精神，1998年12月，建设部和财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。鉴于建立住房专项维修资金制度的必要性和执行过程中出现的一些问题，2003年出台的《物业管理条例》明确规定要进一步建立健全住房专项维修资金制度，并明确授权国务院建设主管部门会同国务院财政部门制定具体的专项维修资金管理办法。

　　郭小群介绍说：由于房龄的增长，南昌市一些早期建成的住宅小区的公共设施开始出现不同程度的老化甚至是损坏现象，而物业公司所收取的物业管理费，只能满足物业公司的正常运作，而小区的公用部分基础设施以及大楼的楼面和楼顶就得依靠维修基金来维护，因此，维修基金作为房产社会化管理的后备资金，无论是对物业公司管理还是业主权益保护来说，都是必不可少的一项公共基础资金。可以说，维修基金就是房屋的一笔“养老金”。

　　维修基金被挪用

　　在谈到维修基金的安全保障问题时，郭小群认为，在南昌不存在房产开发商侵吞住房维修基金的可能性，“因为在南昌，业主在卖房的时候，在交付了房款后，要拿着购房发票和相关的单据来房管局交付了住房维修基金之后，房管局才会为其办理房产证，而有的业主为了图方便，把维修基金和购房款一并交给开发商让其代为办理房产证，这样就给了开发商挪用维修基金有机可趁，不少的开发商为了挪用维修基金就和购房业主和房管局打起了时间差。”但是，问到具体的被挪用的金额时，南昌市房管局表示：确有大量该项资金被挪用，但一直未公布具体数字。

　　但我们通过以下数据可以看出近年来南昌市商品房销售的火爆：

　　2000年南昌市的商品房预销售面积94万平方米，销售金额14.54亿元；

　　2001年南昌市的商品房预销售面积118万平方米，销售金额21.15亿元；

　　2002年，南昌市的商品房预销售面积138.77万平方米，销售金额31.24亿元；

　　2003年,南昌市的商品房预销售面积205.27万平方米,销售金额47.62亿元。

　　2004年，南昌市的商品房预销售面积达388.93万平方米，销售金额95.55亿元。

　　2005年南昌市商品房销售面积首次突破400万平方米,达到了409万平方米,商品房销售金额首次突破100亿元，达到110.97亿元。

　　2006年上半年南昌市商品房预销售面积224.8万平方米，较上年同期增长23.0%。预计全年的商品房交易金额在134亿元左右。

　　如此推算，2000-2001年南昌市商品房的维修基金按2%计算应该在1。33亿元，而2003年7月之后南昌市的维修基金按1%收取，那么2003年至2006年上半年南昌市商品房维修基金应该在3。2亿元左右，两项相加在5。5亿元左右，而从南昌市了解到的数据表明，目前南昌市住房资金管理中心帐户上的维修基金的总数是大约8亿元，这8亿元中，南昌市的房改房维修基金大约是4亿元，新建的商品房缴纳的维修基金为4亿元，显而易见，南昌市的商品房维修基金被拖欠的金额保守估计也在1亿元以上。

　　“基金被大量挪用，最根本的原因还是代收造成的。显然，即将出台的《住房专项维修资金管理办法》正好切中了目前住房专项维修基金的这一软肋。”南昌一位姓游的开发商向记者透露了这样的内幕，“小区办并不直接与开发企业挂钩，手中不掌握销售数据，这样就给开发商以可乘之机，挪用、滞交这笔由业主缴纳的费用。”

　　交起来容易用起来难

　　但是在采访中，我们还发现一个问题，那就是业主真正到了需要使用维修基金的时候，申请的手续繁杂且周期冗长，我们知道所有被收取的维修基金，都是由南昌市房屋管理局存入银行代为保管。如果住房因为公共建筑部分或公共设施维护需要申请这笔资金的，必须经过业主委员会审批，在业主大会上有超过2/3的业主同意后，方可获得房屋管理局的核拨，而且，房管局还会对小区的实际情况进行核实，核实需要维修的部分是否属于公共部分，是否金额有夸大的现象，以杜绝物业公司因为物管费用不足，而打维修基金的“歪主意”。如此一来物业公司根本就无法擅自挪用这笔资金。这下对物业公司侵占维修基金的漏洞是堵住了，那业主需要使用维修基金又会是个什么样的情形呢？

　　但是，现实中的实际情况是，使用公共维修基金必须经过业主委员会牵头，召开业主大会并有2／3以上的业主同意，而成立业主委员会并非一蹴而就的事情。“以北京市为例，截至2005年3月，全市居住小区约2911个，成立业主委员会的仅241个。而南昌的住宅小区有业主委员会的就更少得可怜了，决策主体缺位将会是《住房专项维修资金管理办法》需要面对的一个难题”这位姓游的开发商说。“这就是说，小区没有业主委员会的话，谁又来为业主牵头办事呢？”。

　　记者在采访中了解到，不少业主对于使用专项维修资金由政府部门审批、程序复杂、使用不便捷等问题意见较大，要求即将出台的《住房专项维修资金管理办法》对专项维修资金的使用作出明确规定。就象先前提到的王大爷，但是很多事情看起来容易做起来难，王大爷告诉记者：“我在这里住了5年，总共也没有认识超过10户邻居，这下要我自己去征求2/3以上住户的同意，我觉得这样的规定就是不合理！”

　　8亿维修金睡大觉

　　资金闲置是住房维修基金所面对的另一大难题，江西师范大学城建学院林江教授说：“如何实现住房专项维修资金闲置时的保值增值，并明确增值的归属，对于维护资金所有人的合法权益，保证这项制度的贯彻落实非常重要。对此，《办法(征求意见稿)》明确规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。同时规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。很多业主表示“能接受这一做法”，因为这能有效地避免专项资金被挪用去炒股、购买基金等风险较大的投资的隐患。

　　的确，在经济水平还不够发达的南昌，8个亿的资金躺在银行睡大觉，让我们的市民想起来有些不爽，虽然每户交的金额不算太多，少则1、2千，多则6、7千元，但这每笔都是工薪阶层积攒多年辛苦钱。在采访中，大多数的业主都表示，希望能够有相应法规出台，从政策上提高住房维修基金的合理利用率。

　　杜绝维修基金“黑洞”

　　那么在国外，住宅专项维修资金是如何而来，又是如何管理的呢？江西师范大学城建学院林江教授说：“在美国，公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。而在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用为止。在日本，维修资金包含在

　　林江教授认为，长期以来，由于该专项资金长期存放且难以使用，在造成大笔资金沉淀的同时，又因为管理不透明，使其成为极易引发腐败的温床。初步列举，