房屋没有土地证签了合同未成交 买卖双方互诉违约

　　本报讯 （见习记者孙启明 通讯员刘军）通过中介签订房屋买卖合同后，因房屋无土地证，买卖双方终未成交。卖方起诉买方违约，被告买方以卖方所卖房屋手续不全为由提起反诉。此案经两审审理，法院认为买卖双方均未构成违约，最终仅判决中介方返还买方房屋定金3330元，驳回买方其他反诉请求及卖方诉求。

　　去年11月24日，钱某与冯某在本市一家房地产公司签订房屋买卖合同，约定，冯某

购买钱某所有的坐落于塘沽区的一处房屋，成交价格为人民币16.7万元。双方在合同第六条还约定了违约责任。合同签订后，冯某于当日交纳信息服务费1670元、交付定金3330元。但因该房屋无土地证，双方终未成交。同年12月底，钱某自该房地产公司处取回房屋所有权证，另行交易成功。后钱某起诉到法院，提出其在与冯某签订房屋买卖协议时，已告知对方没有土地证，且土地证虽在当时不能办理，但在2006年7月后可与房产证合一办理，冯某以没有土地证为借口延期付款属违约行为，要求冯某依合同给付违约金8350元。

　　对于钱某的诉求，冯某认为，钱某在签订合同后5日才将房产证拿来，且经咨询才得知土地证无法办理，故其没有违约。同时，冯某提出钱某所卖房屋手续不全，反诉要求钱某承担违约金5000元、中介方退还其信息费及购房定金。

　　原审法院经审理另查明，钱某曾将诉争房屋用于贷款抵押，在双方签订合同之时，该房屋尚在抵押期间。钱某于2005年11月29日将贷款还清。原审法院认为，钱某、冯某及房地产公司三方当事人签订的房屋买卖合同合法有效。钱某已将诉争房屋另行转让他人，现向冯某主张违约金，不予支持。冯某对其主张的5000元经济损失未提供证据，亦不予支持，但其要求房地产公司将房屋定金退还的请求有事实和法律依据，予以支持。由此，法院作出如上判决。

　　宣判后，钱某不服，提起上诉。其提出冯某延期付款已经超过了合同约定的30天，应视为单方解除合同，其可以另行买卖此房。市二中院审理后认为，买卖标的物上设定的抵押权及买卖时上诉人未办理土地证，均不必然影响该买卖合同的效力。有关当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。关于上诉人钱某要求被上诉人冯某按照合同约定承担相应的违约责任的主张，法院认为，钱某提出的冯某无正当理由延期付款超过了合同约定的30日，应视为冯某单方面解除了合同的理由不能成立。因为首先，冯某在合同约定的付款时间向中介公司提供了存款凭证要求付款；其次，虽然冯某在合同签订时知道钱某没有土地证，虽然土地证不能直接影响合同的效力，但冯某有权利在办理过户手续时要求一并办理房屋土地使用权证。且冯某在知道两证不能一并办理时并未表示不履行或解除合同；第三，冯某未能按照合同约定的时间给付房款是因为对能否取得该房屋土地使用证存在担心，且其延期给付的时间按照合同约定的计算方式并未达到构成单方解除合同的30日(合同约定自付款时间———2005年11月28日起算，同年12月24日后钱某即将房产证拿走另行交易)。综上，冯某延期给付房款存有正当理由，且延期给付的时间并未达到单方解除合同的条件，原审法院判决正确，应予维持。