小区“功能服务”该咋收费 没有业委会怎么维权

　　【龙虎网报道】读者点题：本报昨天报道的《地暖费“不开也得交”？》的文章引起了很多读者的共鸣，不少有着与高尔夫国际花园地暖费涨价类似遭遇的读者致电本报咨询，高档小区提供的功能服务究竟如何收费？尚未达到成立业委会条件的小区怎样维权？

　　记者出击

　　地暖费涨价应该公示

　　江宁区物价局房地产价格科的有关人士告诉记者，从高尔夫国际花园当初的房价构成来看，其房价已经包括了地暖设施的费用，也就是说该设备已成为小区业主的财产。但是从他们管辖的职责来看，地暖收费目前属于市场行为，作为高尔夫国际花园小区物管、南京安民物业管理公司来说，应该按照与小区业主当初商定的价格来收费。如果遇到特殊情况需要上调价格的时候，应该做出公示。而从该物管目前拿出的所谓《告知书》来看，上面没有具体的成本核算内容，因此涨价的条件不充分。同时，该人士表示，作为市场行为，物管应该充分尊重业主的知情权，在双方达成共识的基础上，才能调整相应的价格，而不能强行做出决定。

　　热水费成本高出乎意料

　　不少高档小区，在卖房之初，就宣称自己的小区功能如何强大，但是由于相关服务无法到位，常常事与愿违。

　　与江宁高尔夫花园遇到地暖收费上调尴尬相同的是，南京城东某高档小区也面临着类似的困境。记者了解到，该小区在开盘销售时将太阳能集中供热、中水处理等系统作为“主打产品”来宣传，不少购房者在售楼处听取了售楼人员的介绍后，就心痒痒地与开发商签下了合同，对今后如何收费等细节并没有细问。小区正式交付使用后，开发商投入大量人力物力维护这些新颖且实用的系统，业主们也乐于享受着高科技带来的便利。

　　不过，随着时间的推移，物管公司在上门收取热水费时却遇到了极大的阻力，有的业主表示利用太阳能提供热水的费用太高，比普通自来水多出好几倍，实在不划算，而且当初开发商并没有完全告知购房者享受高科技的费用如此之高，否则就不会买这里的房子了。

　　几经周折，物管公司最终收到的热水费根本不够维护太阳能集中供热系统的开销，万般无奈之下只好将该系统暂时封存。负责设计这套系统的设计师向记者表示，现在不少功能型小区普遍遇到了类似的困境，业主不理解、开发商宣传不到位、费用过高，都使得高科技的产品最终形同虚设，让设计师们颇为痛心。该人士建议购房者在买房前最好详细了解小区的附加功能究竟由谁埋单、埋多少单，仔细比较后再决定是否买房。

　　没有业委会怎么维权

　　“我们也多次向房管部门申请成立业主委员会，可是由于相关标准达不到，而无法成功。”高尔夫国际花园的蔡先生无奈地告诉记者。

　　根据今年2月1日实施的《南京市物业管理办法》规定，只要已交付使用的住宅面积达到一半，或者住宅交付已超过一年、且面积达到三成的，就应当召开首次业主大会，并通过选举产生业主委员会。但事实的情况是，一些入住率偏低的小区无法成立业主委员会，自然给维权增加了难度。

　　据介绍，在南京江宁、仙林、江北等几处新兴城区中，楼盘的大量上市、房价的相对低廉吸引了主城区不少购房者的青睐，不过由于交通、生活等配套设施的欠缺，不少业主买房后却不急于入住，许多销售一空的小区到了晚上却是黑灯瞎火。因为业主人数偏少，无法形成有效的业主委员会组织，因此在维权上举步维艰。

　　江苏维世德律师事务所的曹义怀律师指出，由于入住率低的小区物业服务会相对“打折”，因此入住的业主团结一致维权显得尤为重要。他建议，被侵权的业主们应该自发地联合起来，推选出临时的类似业委会的组织与物管公司交涉，或是通过法律途径要回属于自己的权利。