城里人农村买房有风险

　　如今，由于城市房价节节攀升、商品楼盘越建越密，越来越多的城里人将购房计划转向郊县，郊县住房以其便宜的价格、幽静的环境让城里人心动。但由于相关手续的欠缺，很多在农村购房的城里人又不免担心自己的权益得不到法律保护。

　　购宅基地农家院法律不允许

　　在商场上打拼了十余年的张先生，去年在本市郊区看中了一块土地，这里周围风景秀丽、空气清新、环境幽静，张先生感到很满意，于是很快在这里买下了半亩地，并打算建一套小别墅，将来带着家人到这里度假、享受田园生活。

　　如今，像张先生这样厌倦了城市的喧嚣，向往恬静乡村生活的城里人不在少数，到农村置地也成了许多人的选择。从事教育事业的周老师两年前便在本市蓟县购买了一处农家院，一来可以让喜欢到蓟县采风的她方便住宿，二来她也看中了这块土地的升值潜力。

　　虽然张先生与周老师在郊县置地和房，但由于这些土地属于宅基地，其上的房产在手续上不同于城市商品房，所以他们在高兴之余也不免担心购买宅基地的法律效力。

　　对此，击水律师事务所律师杨秀发认为，农民对住房享有所有权，对住房占用范围内的宅基地享有使用权，但农民向城里人转让住房及宅基地的行为无效。因为，根据《土地管理法》第八条二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”可见，农民对宅基地只有使用权，没有所有权。如果农民向本集体经济组织以外的成员转让住房或宅基地，必将集体土地卷入房地产市场，势必造成集体土地流失，损害集体利益。城里人乡下买房，因违反了《土地管理法》的强制性规定，根据《合同法》第五十二条五款之规定，应当认定无效，法院亦有此判例。

　　购集体土地建房无权无证

　　与购买农民土地建房相对应的一幅图景是，近年来，在农村集体土地上，还出现了一批集体土地商品房。在一些郊县，建有大片别墅小区，这些别墅建成后公开对外销售。方女士就于去年在郊县一别墅小区购置了一处面积为260余平方米的别墅。不过，由于是集体土地建房，她的房子只有开发商给的国家不承认的土地证，更没有产权证。

　　目前，由于房产价格或其他因素的影响，城市户口居民到农村购买房屋成为一种趋势。但在这一过程中应该考虑一些风险问题。

　　至于如何防范，天津商学院法政学院副研究员王志强说，要考查其中三个关键问题，一是要考察所购买的房屋的所有权主体，以及该房屋是否经过合法批准的手续建成的，否则，购买行为很难得到保护；二是应该了解所购买房屋所在地是否已经列入土地征用范围。根据我国《土地管理法实施条例》规定，在土地被征用后，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物的补偿费归所有者所有。换句话讲，城市户口者因为不属于农村集体经济组织成员而无法享受土地补偿费；三是要考察农民对宅基地的使用情况，根据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准，也就是说，农民出卖、出租的房屋具有唯一性。

　　杨秀发律师还提醒说，城里人尽量不要在农村、郊区购买集体土地上的房屋，否则，可能存在合同无效的风险。城里人如果喜欢在农村生活，可到农村租房，但租期不得超过20年。

　　立法对购买农村房尚不明朗

　　我国《物权法》草案规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”但目前《物权法》正在审议过程中，对此条款学界和社会各界有赞成和反对两种意见。

　　杨秀发认为，随着农村工业化、城镇化进程的加快，从尊重和保障人权的角度，根据《宪法》精神，应允许公民自由迁徙。目前，我们国家允许农民在城市买房，那么也应当允许居民在农村买房。所以当城里人在农村买到房屋以后，其房屋应当具有所有权。由于农村土地归村集体所有，该集体经济组织应允许购房者对宅基地具有使用权，但应当缴纳一定的土地使用费，出让房屋的农民不得再申请宅基地。但这有待于立法解决。