贴“小字报”毁人名誉 业主物管之间别扭没个完

　　【龙虎网报道】随着南京诸多新小区的落成，很多“新业主”纷纷搬入居住，因此出现了许多因“迁新居”而引发的装修、违反合同、不满物管等纠纷，其中有业主告物管公司或开发商的，也有业主被开发商推上法庭的，庭审期间，原被告双方总是“公说公有理，婆说婆有理”，似乎谁都没有什么过错。搬进新居本是喜事，可为什么总有那么多令人烦恼的问题，让“新管家”与业主一开始相处就“不和”呢？南京两级法院通过审理此类案件，呼吁有关部门尽快“细化、系统化”南京新小区物业管理配套的法制规定。

　　业主耍赖型——招数：我告你

　　私装热水器被告上法庭

　　南京秦淮区一新小区内，一家住在顶楼的业主悄悄装了热水器，物管公司虽多次与其协商，要求拆除，但业主坚决不愿拆。物管与业主交涉无果，只好诉求法院给他们断是非。近日，秦淮区法院审理此案后，依法判决被告业主尽快拆除自装的热水器。

　　据原告物业管理公司诉称，由于建设单位在设计、建筑该小区房屋时，未考虑安装太阳能热水器，同时为了小区整体景观的协调统一，开发商在与原告签订的《前期物业管理服务合同》中明确约定楼盖、屋顶、平台不得架设太阳能热水器；开发商也与各业主在商品房买卖契约中明确约定：“住户不得有如下擅自改变楼宇外立面或公共区域的行为，如安装太阳能热水器……等”。该小区《业主手册》和《前期服务协议与业主临时公约》中，也明确规定小区业主不得私自安装太阳能热水器。被告业主张某2006年6月在小区公共屋顶上安装了太阳能热水器，违反了业主临时公约和南京市物业管理办法，损害了其他业主和原告物管的合法权益。物管向其发放《整改通知书》，并进行劝说，可张某均未配合。

　　但业主张某辩称，他家就住在该小区一幢楼房顶层，装太阳能热水器的条件十分便利，虽然占用了楼顶屋面的公共面积，但并未影响到其他业主，也未对小区的景观造成破坏。而且，开发商是在他已交纳了30%的购房款后，才向他出示了正式的商品房买卖契约文本，在此之前他并不知道契约中的有关内容，因此开发商没有尽到其告知义务。

　　法院经审理认为，小区的屋顶是全体业主的共有区域。每个业主都不能擅自占用。且被告已经在《业主手册》和《临时公约》上签字同意不使用热水器，应当自觉遵守此协议。被告违反该小区业主临时公约的规定，擅自安装太阳能热水器的行为，是未经安全检测及广大业主同意的，已侵犯了其他业主对公共区域的合法使用权，也不符合被告物管与开发商之间的相关约定。因此法院判决，被告必须尽快拆除自行安装的太阳能热水器并将楼顶恢复原状。

　　点评：签了字当然得认，不管你有任何理由，就像这处太阳能热水器，虽然没有影响到其他居民的生活，但张某既然承诺了不安装，就必须遵守。要提醒开发商的是，卖房过程中还是透明点好，别什么都捂着盖着，最好把“丑话说前头”，不然到头来惹来麻烦，搬起石头砸自己的脚。

　　维权无门型——招数：我臊你

　　穿“烦死了”汗衫在小区散步

　　“用一生血汗钱，买这样的危房吗？”“楼板裂了，烦死了！”江宁居民邢先生、李先生因不满开发商建造完新小区没多久，房屋质量已出现一些问题，遂身穿这样带有惊叹号和问号的不满语句的衣服，并肩坐在小区休闲广场中，或在小区里边散步边发表对开发商的怨言。近日，李、邢两位先生被该楼盘开发商以侵犯名誉权为由告上了江宁区法院被告席。法院经一审认定，驳回原告诉求，业主穿有写字汗衫的行为不构成名誉侵权。

　　法庭上，起诉该业主的开发商的代理律师认为，被告邢先生连续在小区做出“侵犯开发商名誉权”的行为：今年6月13日、15日，邢先生和另一业主偕同家属，在小区售楼处打出“用一生的血汗钱，买这样的危房吗”等标语；7月1日，邢先生又穿着印有“楼板裂了，烦死了”的汗衫和另一名也穿着印有“用一生的血汗钱，换某楼盘的房子”汗衫的李姓业主，并排坐在小区休闲广场上，诋毁开发商的名誉……原告律师认为，邢先生上述行为已严重侵犯了开发商的名誉权，因此原告要求法院判令邢先生等人“赔偿其名誉损失1万元、停止侵害、并在报纸上刊登道歉说明”。

　　双方争执焦点在于邢先生穿着有标语的衣服，是否构成对开发商名誉侵权，以及如何衡量名誉权损失。“我确实穿过那件汗衫。衣服上的字也是我亲手写的，但这是发生在我家的事实情况，是我本人的真情实感，怎么会侵犯了那开发商的名誉啊？”

　　原告直至法庭辩论结束仍认为，其他人看到邢先生这样公然在所穿衣服上打出如此标语，肯定会认为原告开发商信誉不好，因此打消购房念头，对原告开发商造成经济利益损失。

　　基于双方各执己见。承办此案的邓开明法官拿出了一份法官随机抽样调查，作为裁量开发商的名誉权是否损害的一个参考。该调查是法官在庭审前随机找到13名被调查人，让他们看“楼板裂了，烦死了”的字样，然后询问其是否购买该开发商的楼盘。调查结果显示，只有两人看到该标语后，会立即做出不购买该开发商楼盘的决定。由此法官推断该标语对开发商的名誉影响为“比较轻”。最后，法庭经审理认为，“楼板裂了、烦死了”的字样并未诋毁开发商的名誉，不足以对其名誉权造成损害。法庭当庭驳回原告开发商的诉讼请求。原告开发商不服法院一审判决，近日已向南京市中院提起上诉。

　　点评：衣服上写什么字毕竟是个人的自由，但若是让人引起反感就不是“自由”这么简单的事了，跳水皇后、“小燕子”身上的服饰都曾因为令人厌恶而争议不断。邢某家里的房子还是得修，而解决问题的方法最好还是协商，双方可以约定时间表。毕竟穿件印有“烦死了”的汗衫只是一种发泄而已。

　　物管撒泼型——招数：我打你

　　业主封闭阳台引发冲突

　　小区业主将露天阳台进行了封闭，不仅遭到物业管理公司及开发商的一致反对，还被当作被告推上法院，该户业主认为业主应当享有“合理改造房屋的权利”。近日，法院对此案作出一审判决，支持了业主的合理请求，并驳回原告开发商及物管的诉求。

　　前不久，白下区一新小区里，保安同封闭阳台的业主发生冲突。封闭阳台的李女士称，装修工人刚把装修材料搬上四楼家门口，就有七八个小区保安冲上楼，把装修材料强行搬下楼，还故意将钢化玻璃敲碎。她与丈夫上前阻拦，哪知保安竟出手打伤了她。李女士认为，自家装封闭阳台是作为业主的正当权利，不该受到物管制约，更不应当受保安暴力管制，因此要求驳回原告诉求。

　　但小区保安解释称，事发当天，他们听说一业主在封闭阳台，就赶紧上去劝该户业主不要这样装修，但对方不听，保安才一起把装修材料搬下楼去，该户业主追到楼下打了保安，要抢回装修材料。当场有名保安被打晕过去。

　　小区物管公司和开发商向法院起诉称，在商品房买卖契约附件中约定，“业主不得封闭阳台，否则将按照房价的2%支付违约金”。李女士还与物业管理公司签订了《物业服务协议》、《装修协议》以及《业主临时公约》，其中均约定不许封闭阳台。因此原告诉求李女士尽快拆除封闭阳台上的无框玻璃，恢复该阳台原状，并支付契约中规定的违约金1万2千元。

　　被告业主在法庭上怒称，房屋买卖契约中关于不得封闭阳台的约定属于“格式条款”，不具有合法性。如不封闭阳台，有很大安全隐患，还存在噪音、卫生等问题，会影响正常居住。

　　法院认为《南京市商品房买卖契约》为开发商和物管公司提供了格式合同文本，原告单位对上述合同中限制业主权益的条款，未尽提醒义务，而该条款排除了被告业主对自家阳台享有的主要权利。因此，协议中关于不得封闭阳台的条款无效。因此法院依法驳回了原告开发商、物管公司的诉讼请求。

　　点评：“霸王条款”一直受到广大购房者的抵制，据房管部门透露，在下月将正式实施的新版购房合同中，将对“格式条款”等一系列对购房者不利的约定进行修改，力求保障每一位购房者的合法权益。

　　明争暗斗型——招数：我损你

　　小区贴“告示”诬业主名誉

　　业主对小区物业的经营收支情况表示怀疑，结果双方发生了争执。可没过几天，该业主就发现自己上了物业公司的告示并被点名批评。后来言词偏激的小字报更是贴得整个小区都是。气愤的业主只好告上法庭，结果一审败诉，中院二审终于讨得说法。

　　张某是秦淮区某高档小区的业主，2005年8月18日，他所在小区的物业管理处对2005年1~6月份经营收支中30%进行公示。他感觉这里面有问题，就找到管理处，要求对方就这部分费用使用情况详细说明一下，结果双方闹了个不愉快。8月28日，张某发现邻居看他的眼神怪怪的，他很纳闷，邻居说他上了物业的告示了。他跑出去一看，好家伙，告示贴得到处都是，仔细一看，禁不住怒火中烧。原来物业公司竟在上面说他“长期占用全体业主的小车位”。可他根本就没有私家车，怎么会去占别人的车位？8月31日，物业公司又贴告示说他“干扰他人生活，扰乱小区秩序，该行为为法律所不许”。还没等张某找他们理论，物业公司又在9月19日贴了题为《张某究竟想干什么！？》的小字报，说他“其行为不就是为了把小区搞乱以达到自己霸占储藏室，不交物管费，侵占广大业主利益的目的吗？”张某承认自己是占用了储藏室，但是物业管理费是早交了。张某觉得物业公司对他名誉造成了伤害，就跑到秦淮法院去告状。而物业公司说，张某占用储藏室是有事实根据的。按照《业主公约》，物业公司在小区内贴告示也是正当的行为。

　　秦淮法院经审理认为，物业公司张贴的告示虽然对张某进行了点名批评，且有部分失实之处，但从中看不出有贬低张某人格、损害名誉的行为。告示张贴的范围也没有超出小区。况且张某也没有证据证明其自身名誉受到了伤害。因此判决物业公司的行为不构成侵权。

　　张某不服判决，又起诉到中院。他针对原审判决指出，虽然张贴告示未超出小区，但小区太大，一两千人在不同单位上班，每天进出小区的人也很多，因此说影响是肯定超出小区的。他还说，物业公司对他进行点名批评是恶意报复，并且是超出其职责范围的。

　　中院经审理认为，根据《物业管理委托合同》，物业公司虽然有权对业主的违约行为提出建议和批评，但在小区内大量张贴告示和小字报肯定是超出其管理权限的，且言语失于偏激，足以使陌生人对张某的人品产生怀疑。法院还指出，从实际可操作性上要求上诉人张某证明其名誉受损害是极为困难的。因为事实上，张某只能请到熟人作证，而这些人由于了解张某的为人也知道事实真相，是不会因为一纸告示就怀疑张某的人品的。但是这部分人毕竟是少数，还有更多不认识张某也不了解事件经过的人，他们就往往只能通过告示来判断张某为人。但就是这些恰好能作证的人，张某却由于不认识他们，无法请来作证。因此说要张某举证名誉受损是有违公平原则的。最后中院判决，被告物业公司立即停止对原告张某的名誉侵害，书面道歉，并赔偿对方精神抚慰金300元。

　　点评：不少物管公司经常被业主委员会写进各种告示中，贴在小区的各个角落，要么是要讨说法，要么是质问甚至质疑。可是这一回，物管公司“玩”了一把“小字报”，将业主写进告示给贴了出来。不管谁对谁错，张某作为个体，所承受的压力肯定比物管公司要大得多，这300元罚得多少有点不疼不痒。

　　记者观察——法规正在逐步完善

　　新小区里的物管纠纷长期以来困扰着开发企业、物管公司以及广大的业主，造成这一困境的原因很多。

　　从源头上说，开发商在与购房者签订合同时，就站在不平等关系中的“得利”一方。不少买过房子的市民都会发现，签合同时通常比较“省心”，开发商已经落实了不少条款，购房者只要过个目就可以了，而实际上这些条款购房者根本无法修改，是“霸王条款”。开发商在“霸王条款”上尝到了不少甜头，而购房者往往只能忍气吞声，无奈认可这些不平等的条约。

　　如果购房合同中能够少些格式条款，业主公约中能够再明确双方的权利与义务，业主们通常是不愿对簿公堂的。据了解，南京已出台《临时业主公约》、《物业等级收费标准》、《前期物业示范合同》等，其中《临时业主公约》今后将作为市民买房合同的副本，具有强制性，《公约》中约定了购房者在买房后需要遵守的行为规范，包括安装太阳能设备需注意哪些环节、饲养宠物有什么规定等等。《前期物业示范合同》则对小区停车、前期物业收费等问题明确了具体细则，业主也可以从中了解到自己享有哪些服务。

　　而仍在制订中的《南京业主大会导则》将明确规定“处分业主共有财产必须全体业主通过”，让物业用房等共用部位真正为广大业主所使用。即将出台的《南京业主大会论事规则》也对业主大会的组成、会议流程、决议产生等细节做出了明确规定，起到监督业委会的作用。

　　此外，《物业管理服务合同》、《业主公约》等一系列相配套的法规也将在近期悉数出台，形成一套完备的住宅小区物业管理的法规体系。